2015-03-21

(小考) 인구 감소로 주택시장 붕괴한다는 논리의 문제점

(※ 사견임. 아래 도표는 여러 자료를 바탕으로 재계산한 것이므로 인용시 출처를 반드시 표시하기 바람.)

대한민국에서 미래 인구 및 인구 구조 변화에 대한 관심이 갈수록 높아지고 있다. 사실 정부나 연구 기관들이 이 문제에 대해 손을 놓고 있거나 관심을 기울이지 않은 것은 아니라고 생각한다. 그럼에도 불구하고 갈수록 이 문제와 그 파급 영향에 관한 우려의 목소리는 높아지기만 하는 느낌이다. 나는 인구가 감소할 것이며 초고령사회가 될 것이라는 전망에 대해 우려를 갖는 것은 자연스런 현상이라고 생각한다.

그렇지만 최근 이에 대해 갖는 우려감은 다소 과도하다고 생각한다. 이렇게 우려가 과도하게 높고 더구나 계속 높아지는 배경과 그 함의에 대해 생각해 보았다. 다른 여러 요인도 있겠지만 이 문제에 대한 우려가 과도한 것에는 여론 형성 메커니즘의 책임이 특히 크다고 생각한다. 공포스런 전망에 관한 언론 보도는 줄을 잇는 반면 이 문제에 대한 생산적 대응 방안을 강구하려는 논의가 개최된다든지 하는 노력은 미흡하다.

※ 관련 글 ☞ 한국 인구 전망 그렇게 암담한가? - 최근 전망 수정 추이와 의미

예를 들어 인구 구조 변화로 인해 주택가격이 폭락할 것이라는 주장을 예로 들어 보자. 이 주장은 생산활동인구가 감소하면서 주택 수요는 줄 것이며 결국 주택 가격이 하락하면 투매 현상이 발생해 가격은 더욱 급격히 하락할 것이라는 논리를 따르고 있다. 극단적인 경우 그럴 수도 있겠지만 이 논리는 다른 많은 요인을 너무도 쉽게 배제하고 있다.

첫째, 주택 수요는 생산활동인구에 전적으로 의존하는 것이 아니다. 예컨대 소득이 늘면서 전체적인 생활양식이 변화하고 그 가운데 하나로 주거면적에 대한 요구가 는다는 점을 들 수 있다. 아래 도표는 한국의 1인당 국민소득과 1인당 평균 주거면적의 변화를 나타내는 것이다. 여기서 1인당 소득은 IMF가 산정한 PPP(구매력평가) 기준이며 1인당 평균 주거면적은 국토부 통계를 이용한 것이다.


물론 소득이 는다고 주거 면적에 대한 수요가 무한정 늘지는 않을 것이다. 그러나 한국의 현재 소득 수준 및 주거 면적을 다른 나라와 비교하면 앞으로 1인당 주거 면적 수요가 증가할 것이라는 전망을 할 수 있다. 아래 도표는 유럽연합(EU)이 출연한 Enerdata가 작성한 것으로 유로존 국가들의 2008년 현재 1인당 평균 주거 면적을 나타낸 것(한국은 2010년)이다. 자료에 나타난 국가들 평균은 1인당 47평방미터였으며 최저는 32평방미터(슬로바키아), 최고는 59평방미터(사이프러스)였다. 한국은 33평방미터였다.


아래 도표는 역시 Enerdata 자료로 유로존 국가들의 1인당 국민소득(PPP 기준) $1,000 당 평균 주거면적을 표시하고 있다. 룩셈부르크의 경우 1인당 소득이 9만달러를 넘어 특이한 경우로 제외했다. 나머지 국가들의 소득 $1,000당 평균 주거면적은 14.4평방미터였으며 최저 11.2평방미터(아일랜드), 최고 19.1평방미터(포르투갈)였다. 한국은 11.1평방미터였다.


이렇듯 소득 수준에 따라 소비자들이 사용하는 주거면적은 증가하는 경향이 있으며 여러 가지로 보더라도 한국의 평균 주거 면적은 상승 여력이 크다고 생각한다. 한편 한국 소비자들은 이미 주택 구매에 있어 과거와는 다른 행태를 보이기 시작했다. 즉 과거와 같이 투자 목적보다는 주거 목적을 위주로 주택을 구매하는 경향이 늘고 있는 것으로 파악되고 있다. 아래 도표는 12개월 누적 주택거래량과 주택가격 전년동월비 증가율을 나타내고 있다. 올해 1월까지 거래량은 2007년 수준에 육박하고 있지만 가격 상승률은 2%를 갓 넘기고 있어 과거와 대조를 이루고 있다. 따라서 주택시장이 회복되더라도 거품이 형성됐다가 다시 급락하는 모습을 보일 가능성은 적어 보인다.




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