페이지

▶블로그 검색◀

(보고서) 한국 부동산 2018 위기론 어떻게 대응해야 하나?

(※ 하나금융경영연구소가 발간한 『2018년 부동산 위기론과 대응방향』이라는 제목의 보고서 내용을 소개한다.)
최근 국내외에서 2018년 이후 국내 부동산 시장이 위기를 맞을 수 있다는 주장이 제기되고 있다. 효과적 대응을 위해서는 공급증가, 가계부채, 미국發 금리인상 등 단기적 충격요인과 고령화에서 비롯되는 장기적 요인을 구분하는 것이 중요하다. 단기적 충격은 국내 시장이 충분히 감내할 수 있을 것으로 보이는 반면, 고령화는 점차 누적되며 오랜 기간 시장을 압박할 것으로 보인다. 부동산은 물론 고용・금융・세제 등을 아우르는 종합 대책을 통해 이에 대응할 필요가 있다.
※ 2018년 부동산 위기론의 대두

2018년 이후 국내 부동산 시장이 위기를 맞을 수 있다는 주장이 일각에서 제기되고 있다. 고령화로 주택수요가 축소되면서 수급 불균형이 심화될 가능성이 높기 때문이라는 것이다. KDI는 최근에 발간한 보고서를 통해 고령화 효과가 2019년부터 본격적으로 나타나 실질주택가격이 하락세에 접어들 수 있다고 보았다. 한국 주택시장이 약 20년의 시차를 두고 일본을 따라가고 있는 만큼 고령화가 버블 붕괴로 이어진 일본과 유사한 상황이 닥칠 수 있다는 것이다. KDI의 보고서 이전에도 2018년 부동산 위기론이 제시된 적이 있었다. 인구통계학으로 美 서브프라임 사태를 예견했던 해리 덴트는 2018년 이후 한국 베이비붐 세대가 노년기에 진입하고 소비규모가 줄면서 부동산 시장도 위기를 맞을 것으로 예측한 바 있다.

최근 호황세를 보이고 있지만 국내 부동산시장의 수급상황에도 암운이 있다. '14~'15년 전국 아파트 분양물량은 연평균 33.8만호에 이른다. '11~'13년의 연평균 26.9만호에 비해 1/4이나 늘었다. '15년 수도권 분양물량은 19.7만호에 이르러 '11~'13년의 연평균 10.9만호 대비 거의 두 배로 증가하였다. 2~3년 후 입주물량이 크게 증가하면서 시장에 영향을 미칠 수 있다. 반면 금융위기 이후 가계 소득은 정체된 반면 가계부채는 가처분 소득의 164%에 이르렀다. 대출을 늘려 주택을 구매하고는 있지만 원금상환 능력은 그다지 나아지지 않은 셈이다. 미국發 금리인상도 향후 리스크 요인이다.

※ 가계부채 위험국인 캐나다와 호주에서는 주택가격 상승세 지속

부동산시장 위기론은 대체로 인구구조의 변화에서 근거를 찾는다. 고령화가 진전될수록 경제활력이 감소하고 소비가 줄어든다. 주택시장에서는 주택의 주 수요층인 30~50세 인구, 특히 신규 주택수요를 형성하는 30대 시장진입세대가 줄어들면서 주택수요가 감소할 수 있다. 이민 등으로 새로운 수요가 유입되거나, 소득 증가와 주택금융의 확대 등으로 구매력을 늘려 유효 수요층을 넓히지 못한다면 주택거래 규모는 축소될 수 있다. 고령화의 속도, 주택시장의 구조 등에서 현재의 한국과 유사했던 일본은 중장년층 인구 감소 등의 영향으로 1990년대 초반 부동산 버블이 붕괴되었고, 가계소득 감소가 겹치면서 주택가격이 10년 이상 하락하였다. 신규주택 착공 규모도 약 20년 만에 절반으로 줄었다. 그러나 일본 사례는 가능성의 하나일 뿐 결정적 미래는 아니다. 긍정적 사례도 충분히 찾아볼 수 있기 때문이다.

일례로 캐나다와 호주의 가계는 가처분소득 대비 각각 163%, 154%의 부채 를 보유하고 있어 한국과 함께 가계부채 위험국가로 분류된다. 그러나 두 국가의 주택가격은 글로벌 금융위기 이후에도 상승세를 지속하고 있으며, 2014년에도 4~7%의 강한 상승세를 보였다.

단기적 충격요인과 중장기 위기 요인을 구분할 필요

부동산 위기론을 다룰 때 주의할 점은 단기적 충격요인과 중장기 요인을 구분해야 한다는 점이다. 시장에 영향을 미치는 방식, 지속 기간, 대응 방식 등에서 차이가 있기 때문이다. 최근의 공급 과잉이나 미국發 금리인상이 단기적 충격이라면 고령화 등 인구구조의 변화는 부동산시장의 체력을 서서히 갉아먹는 장기적 트렌드이다. 단기적 충격요인에는 주의를 기울일 필요는 있으나 지나치게 두려워할 필요는 없다. 오랜 역사를 통해 정부는 물론 시장 참여자들 역시 주기적인 수급 불균형, 건전성 악화에 대응하는 방식을 익혀 왔기 때문이다. 한국 주택시장은 1990년대 후반의 외환위기, 2000년대 중반의 신용카드 위기, 글로벌 금융위기에서 비롯된 2011~13년의 수도권 주택가격 하락 사태 모두 비교적 순조롭게 극복해 왔다. 또한 일련의 위기들을 견뎌내면서 경각심을 높인 소비자들로 인해 최근 부동산시장에는 과거와 같은 과욕과 비이성이 상당부분 사라졌다. 최근 주택거래가 사상 최고 실적을 보이고 있지만 주택가격은 차분한 추세를 유지하고 있는 것이 이를 잘 보여준다.

※ 고령화로 인한 중장기 위기는 예측 가능한 상시적 과제

해리 덴트나 KDI에서 주목하고 있는 것은 단기적 충격보다는 고령화 등으로 인한 부동산시장의 체력 약화다. 1990년대 말의 외환위기, 2008년의 글로벌 금융위기와는 매우 성격이 다른 위기이다. 과거의 두 위기는 예측하기도 어려웠거니와 단기간에 위기 상황으로 발전했기에 대응할 시간이 없었다. 하지만 2018년 이후의 위기는 그렇지 않다. 충분히 예측 가능하고 대응 가능하다. 실제로 이미 다수의 기관에서 향후의 위기 가능성을 진단해 경고하고 있고 두 차례의 위기로 경각심을 높인 시장 참여자들도 위기 가능성을 항상 염두에 두고 있다. 알려진 위기라는 점에서 위기보다는 과제라 부르는 것이 더 적합한 셈이다. 또한 미래의 위기는 순간적 이벤트로 촉발되고 대규모로 확산되기보다는 고령화와 같은 중장기 트렌드가 쌓이면서 점차 시장을 압박하는 형태일 가능성이 높다. 순간적 충격은 약해도 오랜 기간 반복적으로 여진을 일으킬 수 있다. 위기를 지나치게 두려워할 필요는 없지만 위기와 더불어 사는 것에 익숙해질 필요도 있다.

※ 부동산을 넘어선 종합대책으로 미래 위기에 대응할 필요

최근 정부와 업계를 중심으로 미래 부동산시장의 위기 가능성과 파급효과를 줄이려는 노력이 이루어지고 있다. 정부에서는 가계부채의 질적 개선을 위해 고정금리・분할상환 대출의 비중을 늘리도록 독려하고 있고, 중장기 주택 수급균형을 맞추기 위해 대규모 개발사업도 당분간 중단할 계획이다. 건설업계에서는 주택사업 이외에 새로운 먹거리를 찾고 있으며, 금융권 또한 주택금융의 리스크를 관리하고 해외 시장 등으로 포트폴리오를 넓히려 하고 있다.

다만, 한 가지 염두에 두어야 할 것은 고령화라는 사회・경제적 변화에서 비롯되는 장기적 부동산시장의 위기는 부동산 시장을 넘어서는 해법이 필요하다는 점이다. 주택연금・임대사업 등을 통해 노년층의 생활자금을 확보해 주택매각 규모를 조절하고, 30대 사회진입세대의 유효수요를 확대해 매물소화능력을 키우고, 실물자산 위주인 가계의 자산 포트폴리오를 조정해 가계의위기대응 능력을 강화시켜야 하는데 이를 위해서는 부동산은 물론 고용・금융・세제 등을 아우르는 종합 대책이 필요하다. 단기적・일시적・부분적 대응으로 넘어서기에 고령화라는 파도는 너무 높고 거대하기 때문이다.

▶최근 7일간 많이 본 글◀

태그

국제 경제일반 경제정책 경제지표 금융시장 기타 한국경제 *논평 보고서 산업 중국경제 fb *스크랩 부동산 KoreaViews 책소개 트럼포노믹스 일본경제 뉴스레터 tech 미국경제 공유 통화정책 무역분쟁 아베노믹스 가계부채 블록체인 가상화폐 원자재 한국은행 외교 암호화페 국제금융센터 환율 북한 인구 중국 반도체 에너지 외환 정치 하이투자증권 한은 증시 코로나 AI 금리 연준 하나금융경영연구소 미국 자본시장연구원 주가 논평 수출 중동 채권 일본은행 산업연구원 한국금융연구원 BOJ ICO 대외경제정책연구원 일본 자동차 칼럼 삼성증권 생성형AI 에너지경제연구원 우크라이나 인공지능 인플레이션 한국 IBK투자증권 국회입법조사처 미중관계 브렉시트 세계경제 신한투자증권 전기차 지정학 현대경제연구원 BIS IT KB경영연구소 KB증권 KIEP OECD TheKoreaHerald 대신증권 무역 분쟁 수소산업 원유 유럽 유진투자증권 저출산 전쟁 CRE ECB IBK기업은행 IEA KIET LG경영연구원 NBER 공급망 관광 광물 기후변화 배터리 보험연구원 비트코인 상업용부동산 생산성 선거 신용등급 신흥국 아르헨티나 연금 원자력 유럽경제 유안타증권 유춘식 이차전지 자연이자율 중앙은행 키움증권 타이완 터키 패권경쟁 한국무역협회 환경 Bernanke CBDC DRAM ESG EU IPEF IRA KDB미래전략연구소 KOTRA MBC라디오 ODA PF PIIE SNS Z세대 경제안보외교센터 경제학 고용 골드만삭스 공급위기 광주형일자리 교역 구조조정 국민연금 국제금융 국제무역통상연구원 국회미래연구원 국회예산정책처 규제 넷제로 논문 대만 대한무역투자진흥공사 독일 동북아금융허브 디지털트윈 러시아 로봇 로봇산업 로슈 로이터통신 머스크 물류 물적분할 미래에셋투자와연금센터 버냉키 복수상장 부실기업 블룸버그 사회 삼프로TV 석유화학 소비 수출입 스테이블코인 스티글리츠 스페이스X 신한금융투자증권 씨티그룹 아프리카 액티브시니어 예금보험공사 외국인투자 원전 위안 유럽연합 유로 은행 이승만 인도 인도네시아 자본시장 자산관리서비스 자산운용업 잘파세대 재정건전성 주간프리뷰 중립금리 철강 코리아디스카운트 코스피 테슬라 통계 통화스왑 통화신용정책보고서 팬데믹 프랑스 피치 하나증권 하마스 한국수출입은행 한국조세재정연구원 한국투자증권 혁신 홍콩 횡재세