2015-11-05

(보고서) 2016년 주택가격 "불안한 상승" 예상 - 건설산업연구원

(※ 한국건설산업연구원이 최근 개최한 "2016년 건설․부동산 경기 전망 세미나"에서 사용한 발표 자료 가운데 "2016년 주택.부동산 시장 전망" 자료의 일부를 소개한다. 보고서 전문 및 다른 관련 보고서는 맨 아래 링크를 클릭하면 구할 수 있다.)

※ 2016년 주택․부동산 시장 전망

(1) 주요 쟁점 정리

― 2016년 주택․부동산 시장의 주요 쟁점들을 물량적 관점과 경기적 관점에서 확인함.

― 물량적 차원에서 2016년 주택․부동산 시장은 2015년 공급 급증의 부담으로 인허가 및 분양 물량이 소폭 감소세를 나타낼 것으로 판단됨.
․거시경제 여건은 올해보다는 나아지나 불확실성이 여전하여 증가와 감소 요인이 동시에 존재함.
․정책적 요인으로는 총선에 따른 기대감 및 일부 개발공약으로 제한적이나마, 물량 증가 요인이 발생할 것으로 예상됨.
․임대차시장 불안 및 저금리로 인한 수요 회복이 지속될 것으로 판단되나, 2015년 공급 급증의 영향으로 전년 대비 공급 물량의 감소는 불가피할 것으로 예상됨.
․일부 지역을 중심으로 미분양 문제가 불거질 가능성이 높아, 하반기 이후 물량 감소폭이 커질 가능성이 높음.
― 경기적 관점에서 2016년 주택․부동산 시장은 유동성 장세가 이어질 것으로 예상되나, 부정적 지표가 2015년에 비해서는 강력해질 것으로 판단됨.
․거시경제 여건은 여전히 녹록하지 않을 것으로 판단됨. 중국을 위시한 신흥국 불안으로 세계경제는 성장 모멘텀이 약화되고 있음. 또한, 미국 금리 인상 시기가 이연되고는 있으나, 현실화되면 하방 압력으로 작용할 것으로 판단됨.
․다만, 미국 금리 인상 시기의 이연으로 저금리 상황이 지속된다는 점에서 상·하방 압력이 동시에 존재함.
․4월에 예정되어 있는 총선 일정으로 심리적 기대 심리를 발생시킬 것으로 판단되며 규제 완화 정책의 기조도 유지될 것으로 예상됨.
․서울을 중심으로 입주물량 부족에 따른 전세가격 상승은 수도권의 실수요 중심의 매매전환 수요를 유지시킬 것으로 판단됨. 또한, 저금리 기조의 지속으로 투자수요의 부동산시장 이탈은 제한적일 것으로 전망됨.
․그러나, 2015년 이루어진 다수의 공급은 일부 시장에서 흡수되지 못하고 미분양 문제를 발생시킬 가능성이 높음. 이에 따라 하반기 이후에는 공급과잉 논란이 불거질 가능성도 존재함.
․비교적 수익률이 높은 신규 분양시장, 재건축 시장은 호황세가 이어질 것으로 판단되나, 호황기 종료 임박에 대한 불안감으로 열위지역 및 열위상품에 있어서는 리스크 요인이 현실화될 가능성도 함께 존재함.
․2016년은 호황기 종료 임박에 대한 불안이 커지는 상황에서, 유동성에 의한 투자수요가 시장을 이끌 것으로 예상됨. 그러나, 하반기로 갈수록 베이비부머의 은퇴, 공급과잉 현실화 우려, 1,100조가 넘어선 가계부채 등 하방 압력이 커질 가능성이 존재함.


(2) 공급 전망

▣ 2016년, 주택 인허가 48만 호, 분양(승인) 34만 호, 준공 43만 호 전망

― 2016년 인허가 실적은 2015년 공급 급증의 부담 등으로 48만 호 수준으로 전망됨.
․2015년 인허가 실적은 수도권과 아파트를 중심으로 급증세가 예상됨. 특히, 경기권의 아파트가 급증하였고, 전세가격 상승에 따른 틈새시장으로 아파트외 인허가도 증가함.
․1993년 69만 5,319호를 기록한 이후 처음으로 70만호를 상회하여 71만호 수준의 인허가를 기록할 것으로 예상됨.
․2016년에는 2015년 인허가 물량 해소에 대한 부담 등으로 2015년에 비해 크게 감소할 것으로 예상됨.
― 2016년 분양(승인) 물량은 전국적으로 감소세가 나타나며 34만 호 수준으로 예상됨.
․하반기로 갈수록 금리상승 우려 등 리스크 확대로 물량 감소폭이 커질 것으로 예상됨.
― 2016년은 2015년에 비해 1만호 증가한 43만 호 수준의 준공이 이루어질 것으로 예상됨.
․다만, 2016년은 2015년에 비해 아파트 준공이 증가하나, 비아파트는 유지될 것으로 판단됨.
(3) 가격 전망

▣ 2016년 수도권 3.0%, 지방 2.0% 상승 전망

― 2016년 수도권 주택시장은 유동성 장세가 지속되어, 상승세가 이어지나 상승폭은 둔화되어 3.0% 상승할 것으로 예상됨. 총선의 영향으로 상고하저 현상이 뚜렷할 것으로 전망됨.
․2016년에도 서울을 중심으로 전세가격 상승이 지속됨에 따라 실수요자의 매매 전환, 교체 수요 진입, 저금리 환경 하에 경쟁 투자상품과의 우위 등으로 투자수요 유입 등이 예상됨. 2015년의 호조세 연장 효과 및 총선에 대한 기대 등으로 상고하저 현상이 나타날 것으로 판단됨.
․그러나, 하반기 이후 2015년 이루어진 공급 증가 부담과 금리 인상 우려로 인한 수요 둔화가 발생할 것임. 베이비부머 은퇴의 본격화, 2017년 이후 예상되는 입주 물량의 부담 등 중장기적 여건 측면에서는 하방 압력이 커질 가능성이 존재함.
․또한, 재고주택시장의 거래는 올해에 비해 크게 둔화될 것으로 예상됨.
― 2016년 지방 주택시장은 상승세가 크게 둔화되어 2.0% 상승할 것으로 전망됨.
․총선 등의 영향으로 상승세는 유지시킬 것으로 예상되나, 공급 증가에 따른 전세가격 상승세 둔화로 실수요가 둔화될 것으로 예상됨. 저금리에 따른 투자수요의 신규 분양시장은 일정 수준 유지되어 분양시장과 재고시장의 양극화 가능성 높음.
― 2016년 전세시장은 상승세가 소폭 둔화된 4.0% 상승이 예상되나, 서울의 전세난은 지속될 것으로 전망됨. 또한, 월세 전환에 따른 실질 임대료 상승은 이어질 것임.
․서울 아파트 입주가 여전히 부족하고 강남권 재건축 추진에 따른 다수의 멸실이 지속될 예정임. 경기 입주 증가에도 불구하고 수도권으로 전세가격 상승세가 번져나갈 가능성이 높음.
․지방은 2016년에도 2015년 수준의 입주가 예정되어 있으나, 월세 전환에 따른 실질임대료 상승이 이어질 것으로 판단됨.
※ 전망의 시사점

▣ 불안한 상승·확대된 변동성 대비 필요

― 2016년은 불안한 거시경제 상황에서도 저금리에 의한 유동성 장세가 이어질 것으로 예상되며, 이는 펀터멘털에 기반하지 않는다는 측면에서 불안한 상승세일 수밖에 없음.
․거시경제의 불안은 고용 및 소득 안정성의 약화로 이어질 것이며, 이는 자산시장에 직접적인 영향을 미칠 것임.
․인구구조적 측면에서도 베이비부머의 은퇴가 시작되었다는 점에서, 주택시장의 주택 수요층의 변화가 예상됨.
― 저금리에 의한 수요와 공급이 집중하고 있어, 이는 미래 수요 및 공급을 당겨 소진하는 효과를 발휘할 수 있음. 결국, 장기적 관점에서는 변동성이 확대되고 경기 안정성이 약화되는 양상을 나타낼 가능성이 높음.
․가구 및 소득 증가에 기초한 장기 주택수요의 변화는 크지 않음. 단기적으로 저금리에 의해 거래 증가, 분양 호조 등 수요가 과도하게 집중하면, 미래 주택 수요를 앞당겨서 소진하는 효과를 발휘할 수 있음.
․공급 측면에 있어서도 단기적으로 과도한 공급 집중은 향후 공급 물량 감소로 이어질 수 있음.
▣ 장기적 시장 안정성 위해서는 공급조절 절실

― 2015년 주택공급은 2002년 이후 최대 수준일 것으로 예상됨. 최근 몇 년간 감소하였던 공급물량이 2015년에 집중되어 시장에 나온 것으로 판단됨.
․2015년 인허가 물량은 시장 호황기였던 2007년보다는 많은 수준임. 아파트뿐 아니라 비아파트 공급까지 증가하면서 공급 급증 현상이 강화됨.
․전세가격 상승과 수요 회복으로 2015년 공급물량은 일정 수준 시장에서 흡수될 것으로 예상됨.
― 그러나, 2016년까지 공급 증가가 지속되면, 하반기 이후에는 미분양, 미입주 등 재고적체 현상이 나타날 것으로 예상됨. 이는 장기적으로 공급과잉에 의한 시장 침체를 불러올 가능성도 존재함에 따라 공급 조절이 절실함.

▣ 열위지역·열위상품 리스크 대비

― 침체기의 시작 또는 호황기의 종료 신호는 열위지역과 열위상품부터 나타난다는 점을 고려하여 리스크에 대비할 필요가 있음.
․호황기에는 우위지역과 우위상품부터 호조세를 보이나, 침체기에는 반대로 열위지역, 열위상품부터 위험이 나타남.
․공급이 많았던 열위지역과 열위상품에 대한 미분양, 미입주 리스크에 대비할 필요가 높음.
― 특히, 지방의 분양시장은 과열양상이 빠르게 냉각될 가능성이 높다는 측면에서 대비가 필요함.
․지방 분양시장은 저금리로 인한 투자수요의 과다 유입이 우려되는 상황임.
․최근 들어 전세가격 상승세 역시 주춤하는 상황에서 금리 상승시, 지방 분양시장이 빠르게 냉각될 가능성도 존재함.
▣ 베이비부머 현실 고려한 주택금융정책의 유연한 대응 필요

― 대출자 현실을 고려한 주택금융정책의 유연한 대응 필요
․7·22 가계부채종합대책에 따르면, 2016년부터는 신규대출 및 만기 연장시 원금까지 상환을 강제하고 있음.
․그러나, 50대의 대출잔액과 연체율이 가장 높은 상황에서 은퇴을 앞두고 있어 소득 안정성은 낮은 상황임.
․또한, 소비 항목도 가장 많은 세대로 원금 상환을 위한 자금을 마련하기 쉽지 않을 것으로 판단됨.
․모든 대출자에서 원금 상환을 강제하는 것은 현실적으로 부담으로 작용할 것으로 판단됨.
▣ 보고서 전문과 관련 보고서는 여기를 클릭하면 구할 수 있다.

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