2016-01-07

(보고서) 아시아 주요국 중 한국만 주택시장 확장세...버블 조짐 없어 - 스탠다드차타드

(※ 스탠다드차타드의 부동산 특별보고서 내용 중 한국 관련 부분 일부를 소개한다.)

요약:
■ 아시아 주요국 경제에 있어서 주택시장 사이클은 중요한 역할을 한다. 그에 따라 당사는 중국, 홍콩, 한국, 싱가프로 등 4개 지역 주택 가격 및 건설 동향을 분석해 보았다.
■ 실제로 중국의 경우 주택 건설 부진이 2010년 이후 GDP 성장률 둔화에 절반의 책임이 있는 것으로 파악된다. 중국의 주택 건설 경기는 2017년 이후에는 회복이 가능할 것이다.
■ 홍콩과 싱가포르는 주택시장에서 파악되는 18년 주기에 잘 들어맞는 경우다. 당사는 홍콩의 주택가격이 향후 2~3년간 10~20% 하락할 것으로 예상한다. 싱가포르는 이미 주택가격 하락이 시작됐으며 향후 5~10%의 추가 하락을 전망한다. 하지만 미국의 정책금리 인상이 소폭에 그칠 것이며 홍콩과 싱가포르의 경제 체질이 건전하기 때문에 이 정도의 시장 조정은 충분히 관리 가능한 것으로 판단된다.
■ 아시아 주요국은 거시건전성 정책을 매우 활발히 사용하고 있다. 중국과 한국은 주택 수요 및 경제 성장을 촉진하기 위해 정책을 완화했으며 싱가포르와 홍콩은 긴축 정책을 유지하고 있으나 주택가격 하락이 지나치다고 판단되면 다시 완화 정책으로 돌아설 수 있을 것이다.

한국의 경우 선진국에서 나타나는 이른바 주택시장의 18년 주기가 적용되지 않는다. 명목 주택가격을 보면 1970년대 중반부터 1991년까지 급격하게 상승한 뒤 1990년대 내내 상당폭 하락했다. 이후 2001년 경부터는 상승세를 보이고 있지만 상승폭은 더딘 편이다.

한국 주택가격 움직임이 선진국의 주기와 맞지 않는 이유는 크게 두 가지로 볼 수 있다. 첫째, 한국은 신흥국에서 선진국으로 빠르게 전환하면서 주택가격 변화 주기를 따르지 않았다. 즉 1980년대까지는 가격 거품이 형성됐지만 이후에는 상당히 긴 조정기가 이어졌다. 둘째, 한국은 거시건전성 정책을 활발히 사용하고 있으며 최근에는 높은 가계부채 때문에 주택가격이 과도하게 상승하지 않고 있다.

한국의 명목 주택가격 저점은 1998년에 기록된 것으로 파악되며 기존의 18년 주기를 적용하면 올해 쯤 대세 저점이 형성되는 것으로 볼 수 있다. 하지만 한국은 그런 주기와 잘 맞아들어가지 않는 측면이 있고 실질가격 기준으로는 2005년에야 저점에 다다른 것으로 보인다. 따라서 한국은 현재 추세상 확장기에 있다고 볼 수 있으며 최근 지표도 이를 뒷받침하고 있다.

한편 가격 거품(버블) 여부와 관련해 한국의 경우에는 전혀 버블 조짐이 보이지 않는다. 부동산가격은 소득 및 임대료와 비교할 때 상당한 상승 여력이 있다. 개인 가처분소득 상승폭은 부동산 가격 상승폭을 크게 앞질렀다. 전국 및 서울 기준으로 모두 상황은 비슷하다. 가격 대비 임대료 비율은 장기 평균에 근접해 있다.






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