2016-12-06

(보고서) 2017 주택시장: 거래량감소, 분양감소, 수도권 강보합, 지역간 차별화

(※ 현대증권 보고서 내용 중 일부)

《2017년 주택시장 전망: 거래량감소, 분양감소, 수도권 강보합, 지역간 차별화》

2017년 주택시장은 1) 거래량감소, 2) 신규분양 감소, 3) 수도권 강보합, 4) 지역간 차별화가 예상된다.

금리인상과 정부규제 강화로 주택시장에 투기수요가 감소할 전망이다. 11.3 부동산대책으로 분양권 전매제한이 강화돼 강남4구와 과천시 등 신규분양은 입주시점까지 전매가 금지되어 사실상 분양권 전매가 불가능하다. 강남4구 이외 서울, 경기 민간택지 분양사업은 분양 1년 6개월 이후에 분양권 전매가 가능해진다. 따라서 내년도 분양권 전매는 대책 발표 이전 분양사업에 대해서만 가능해 분양권 전매 거래량이 크게 감소할 전망이다.

주택거래량은 2006년 집계 이후 지난해 사상 최고치인 172만건을 기록한 후 올해 상반기 다소 감소했으나 3분기 들어 다시 급증했다. 11월 거래량 공식 데이터는 아직 발표되지 않았으나 11.3 부동산 대책 발표 후 거래량이 급감했을 것으로 추정돼 2016년 주택거래량은 전년비 15% 감소할 전망이다. 2017년에도 주택거래량 역시 금리인상과 정책 변수로 거래량 감소가 불가피할 전망이다.


2017년 신규분양 물량은 35만호 정도로 감소할 전망이다. 건설사들은 보유용지와 PF 사업의 상당부분을 최근 몇년간 분양했으며 이들 사업의 매출액이 증가하면서 주택사업 잔고가 줄어들 전망이다. 예상보다 주택 분양이 증가할 가능성은 재개발 재건축 사업에 있다. 내년 연말까지 관리처분인가 신청 시 초과이익환수제를 회피할 수 있어 서울 및 수도권 재건축은 예상보다 속도가 빨라질 가능성이 존재한다. 내년 주택 사업 확대 가능성은 재건축과 뉴타운 등 재개발 사업이 얼마나 추진되는지에 달려있다.

2017년 아파트 입주물량은 37만호로 2016년 대비 28.1% 증가할 전망이다. 이 중 서울, 경기도, 인천을 합산한 수도권 입주물량은 16.4만호로 내년 입주물량의 44%가 수도권에 분포해 있다. 수도권 입주물량은 2018년에 21만호까지 증가할 전망이며 전국 입주물량은 41만호가 예정되어 있다.

수도권 입주물량이 대폭 증가하는 가운데 서울 입주물량은 2018년까지 소폭 증가하는데 그칠 전망이다. 서울 아파트 입주물량은 2016년 2.4만호에서 2017년 2.8만호, 2018년 3.3만호로 완만하게 증가할 것으로 추정된다.

내년에는 금리와 정부 정책변수에 지역별 입주물량과 재개발재건축 속도 등에 따라 주택시장의 불확실성이 커질 전망이다. 불확실성이 커질수록 선호지역과 비선호지역의 가격차는 확대될 가능성이 높다고 판단한다.

(전략) 수도권 아파트 가격은 내년 상반기 전세난이 다시 심화되면서 상승할 전망이다. 지난 2년간 가파르게 상승해온 전세가격 상승률이 낮아지고 있어 매매가격 상승률도 올해보다 낮아질 가능성이 높다. 그러나 일각에서 우려하듯 입주물량 증가로 가격이 급락하기에는 새 아파트와 전세 수요가 공급보다 강하다. 수도권 전세가격/매매가격 비율이 역사상 고점에 달하는 상황에서 전세난이 해소되지 않으면 가격의 하방경직성이 확보되면서 매매가격 상승 가능성이 높아질 전망이다.

현 시점은 11.3 부동산 대책 발표 후 시장 참여자들이 관망세로 돌아서며 거래가 위축된 상황이다. 정치적 불확실성이 큰 상황이나 근본적으로 전세난이 해소되지 않으면 서울 및 수도권 주택가격은 다시 상승할 가능성이 높다고 판단한다.



■ 정부 정책 변수

현재까지 짚어본 주택시장 환경에서 향후 중요한 변수는 정부 정책이다. 8.25 가계부채대책 발표 직후 9월과 10월 주택 거래량과 서울, 수도권 매매가격은 빠르게 상승했다가 11.3 부동산 대책이 발표되면서 침체 국면에 접어들었다. 시장은 정부가 규제를 강화하느냐 완화하느냐에 민감하게 반응하고 있다.

DSR 규제 강화 오는 9일부터 정부는 DSR(총부채원리금상환비율) 은행권에 도입하되 자율적으로 대출심사에 반영할 것을 권고하고 있다. DTI(총부채상환비율) 보다 포괄적인 개념에서 총체적 원리금 상환 가능액을 따져 대출을 실행하라는 것이다. 정부는 지난해부터 빠르게 급증하는 가계부채 증가에 대해 속도조절을 요구하고 있다. 이러한 관점에서 DSR 규제가 논의되고 있는 것이다.

가계부채는 올해까지 급증한 신규분양 아파트의 중도금 대출이 실행되는 동안 증가세를 이어갈 전망이다. 그러나 가계부채 증가율은 1~2년 이내 둔화될 수 있다. 당장 신규분양이 줄어들고 있는데다 입주 시점이 도래하면 전세 전환으로 대출 상환이 가능하기 때문이다. 내년 하반기 입주물량이 증가하면서 가계부채 증가율은 우려보다 낮아질 것으로 예상한다.

과거 정부 정책과 아파트 매매가격 추이에 비춰볼 때, 이번 정부 대책으로 인한 주택 시장 위축은 일시적일 가능성이 높다고 판단한다. 최근 정부 정책은 주택 시장에서 투기 수요를 배제해 급격한 상승 가능성을 막겠다는 것으로 판단되며 정책의 내용이 아직까지 신규분양시장에 국한되어 있음을 확인할 수 있다.

과거 가장 강력한 부동산 규제는 DTI, LTV 강화와 분양가상한제 도입이었다. 현재 전세가격이 매매가격의 70%를 상회하는 상황에서 LTV를 규제하는 것은 쉽지 않다는 판단이다. LTV 규제가 전세가/매매가 비율보다 강화될 경우, 전세 임차인이 전세 만기 도래 시 새로운 세입자가 구해지지 않으면 보증금을 반환 받을 수 없게 되어 시장 전반적인 리스크로 작용할 수 있기 때문이다. 따라서 LTV를 강화한다 해도 전국 또는 수도권 광역에 적용하기 보다 투기과열 가능성이 존재하는 강남 4구 정도에 국한될 수 있을 것으로 판단하며 이 또한 추가적인 집값 상승이 급격하게 나타날 경우에야 논의할 수 있을 것이다.

대선 일정을 예측할 수 없을 만큼 정책 불확실성이 큰 시점이다. 미국 트럼프 대통령 당선 이후 금리인상 우려가 더해져 한국 주택 경기에 대한 우려도 커졌다. 그러나 우리는 이러한 불확실성 하에서도 전세의 월세전환으로 인한 전세난과 공급이 부족한 서울의 여건을 감안할 때 최근 주택 시장에 대한 우려가 과도하다고 판단한다.

내년 상반기 서울, 수도권 시장은 시장의 우려보다 강세를 보일 것으로 전망한다. 내년 상반기까지 해외보다 국내가 건설업종 주가의 상승 모멘텀이 될 수 있다. 해외 수주는 더디고 미청구공사 등 해외 손익 불확실성은 4분기에도 실적 변수로 남을 전망이나 주택부문의 실적 성장성은 내년도에 더욱 기대할 수 있을 전망이다. (후략)








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