2016-12-01

(보고서) 주택시장: 벗겨지는 불확실성들, 터닝포인트를 찾자면 지금

(※ 하나금융투자 보고서 내용을 공유한다. 본 블로그에서는 특정 업체나 분양건에 대한 포스팅은 자제해 오고 있으나 여기 소개하는 보고서는 큰 그림에 대한 훌륭한 정리가 포함돼 있어 공유한다.)

■ 11/30일 서울 청약 5개소 결과로 본 시장 분위기

정부의 11.3대책(청약1순위 자격제한 강화 및 전매 제한 강화)의 적용을 받는 최초의 서울 공동주택 분양이 11/30일 청약을 맞이했고 결과가 발표되었다. 분양위치 역시 핵심지역으로, 이대 앞 GS건설의 신촌그랑자이(일반 349, 특별 143), 강북 석관2 재개발 래미안 아트리치(일반 438, 특별 178), 송파구 풍납우성 재건축인 잠실 올림픽 IPARK(일반 67, 특별 25), 서대문구 연희파크 푸르지오(일반 212, 특별 76), 대림산업의 e편한세상 서울대 입구(일반 429/특별 226)의 5개소다. 삼성물산, GS건설, 현대산업, 대우건설, 대림산업 메이저 5개사가 총출동했다. 청약 결과는 기대 이상이었다. 신촌그랑자이는 31.9:1, 래미안 아트리치는 5.0: 1, 올림픽IPARK는 34.5:1, e-편한세상 서울대입구는 6.0:1, 연희파크 푸르지오는 4.3:1이었다(전체 청약건수/공급세대수)

■ 최근의 규제들을 바라보는 프레임과 향후 시장 전망

최근 여러가지 규제들을 요약하자면 ’가계신용의 급증은 ‘주택공급’을 통해서 이뤄지므로 결국 주택공급을 조절해서 가계신용 팽창을 막겠다’라는 의지가 담겨진 것으로 보여진다. 그런 분위기 속에서 이번 분양결과는 노후주택이 적체하는 환경 속에서 ‘거주 희망지역’ 분양은 규제에도 불구하고 높은 수준임을 알 수 있었다. 구도심 중심의 공급시장은 앞으로 탄력을 받을 가능성이 생겼다고 할 것이다.

■ 벗겨지는 불확실성들, 터닝포인트를 찾자면 지금일 것

최근 대내외 경제적 불확실성이 급격히 확대되고 있는 형국이다. 대외 정치, 경제적 측면에서 불확실성이 높아졌고, 대내적으로도 내년 2월부터 만기 도래되는 여신심사 가이드라인 적용 대출의 대출상환, 시중금리 상승과 2017년 성장율 저하 등 주택의 ‘소득수요’에 미칠 부정적 변수들이 확대되며 10월과 11월의 주택시장이 극단적으로 다르다. 그러나, 규제방향 분석을 해 보면 12월을 저점으로 시장은 터닝포인트를 잡을 것 같다. 나올 규제나 악재는 사실상 모두 나왔기 때문이다. 11월을 통해 연간 상승분을 모두 반납한 건설이기에 투자시점도 부담 없다.




















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