※ 하나금융연구소는 『가계 유동성 증가에 따른 주택시장 영향』이라는 보고서에서 코로나19 팬데믹 이후 국내 가계의 금융자산이 부채 증가를 크게 뛰어넘는 속도로 증가했다면서 그 배경과 향후 추이 전망에 대해 설명했다. 이 자료에서 연구소는 이렇게 풍부한 유동성이 수도권 아파트 등의 매입 수요로 이어질 가능성이 크다고 지적했다. 보고서가 잘 보여주듯 한국의 가계부채 정책은 국내뿐 아니라 국제 경제 상황, 금융시장 동향, 정치적 상황, 부동산 시황 등과 얽히고섥혀 있어서 단숨에 이를 조절할 정책을 찾기가 쉽지 않다.
1. 현재 가계 유동성 수준
팬데믹 이후 국내 가계의 금융자산은 부채 증가를 크게 상회하는 수준으로 증가
○ 팬데믹 이후인 '20~'22년 국내 가계의 연평균 금융자산 증가액은 직전 3년간을 크게 상회하는 연평균 335조원에 이르며, 같은 기간의 금융부채 증가액(연평균 149조원)의 2.2배 수준
○ 금융자산의 평가가치 상승분을 제외하고, 가계의 금융자산 자금운용액에서 자금조달액을 차감한 순자금운용액도 '20~'22년 연평균 194조원 증가한데 이어 '23.1Q에도 77조원 증가
- 금융자산 순자금운용액 증가(조원): 207('20) → 168('21) → 209('22) → 77('23.1Q)
○ 한편, 가계가 보유한 비금융자산 중 생산에 쓰이지 않는 비생산자산은 '17~'19년/'20~'22년 각각 연평균 318조원/341조원 증가하여 꾸준한 증가세를 유지
- 다만, '21년까지 증가세를 유지하다가 '22년에는 전년대비 3.8%의 감소세로 전환
특히, 통화/예금의 증가와 대출 감소로 가계는 최근 상당한 수준의 유동성을 보유
○ 여유자금 또는 준비자금에 해당하는 통화/예금은 '20~'22년 사이 연평균 169조원 증가하였으며 '23.1Q의 전분기 대비 증가액(62조원)도 전년 동기 증가액(63조원)과 유사하여 꾸준한 증가세 유지
○ 금리상승 및 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화로 '23년 들어 가계가 대출금을 상환하면서, 통화/예금 잔액에서 대출금을 제외한 차액도 '23.1분기 218조원에 달해 팬데믹 이후 최고치를 기록
- '10~'22년 사이 평균 차액인 36조원의 6배에 이르는 수준
2. 유동성 추가 확대 가능성 점검
가계는 '22년부터 대출 상환 기조로 전환하여 신용대출 등 고금리 대출부터 상환
○ 금리인상에 따른 이자 부담 및 대출규제 강화 등의 영향으로 예금취급기관 가계대출(주택담보대출, 비주택담보대출, 신용대출, 보증대출 등 합산)은 '22년 이후 감소세로 반전
- 예금취급기관 가계대출 순증액(조원): 71('17~'21년 연평균) → -13('22) → -26('23.1~5월)
○ '22년 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 도입되어, 주담대 및 기타대출 원리금 상환액이 연소득의 40% 이내가 되어야 하나, 금리 상승 등으로 가계 평균 DSR은 '22.4Q부터 40%를 초과
○ 이로 인해 최근 가계는 이자 부담이 크고 DSR에 영향이 큰 신용대출 등 기타대출을 먼저 상환
- 주담대/기타대출 순증액(조원): 38/33('17~'21년 연평균) → 20/-34('21) → -5/-21('23.1~5월)
단, 정부가 정책 모기지 공급을 크게 늘리며 가계 대출 감소폭이 축소
○ 예금취급기관 가계대출과 별개로, 주택금융공사/주택도시기금에서 취급하는 정책모기지가 '17~'21년 사이 연간 14조원 가량 순증
- 단, 정책모기지는 연소득 1억원 이하의 무주택/1주택자(기존주택 처분조건부)가 9억원 이하 주택을 매입할 때만 대출이 가능해 금융기관 일반 주담대에 비해 적용대상이 제한
○ 정책모기지 공급규모는 '22년 일시적으로 줄었다가 주택시장 연착륙 등을 위해 '23년에 다시 급증, 가계도 예금취급기관 대출을 상환하는 대신 DSR 규제 대상이 아닌 정책모기지를 적극 활용
- '23.2월부터 DSR 적용을 받지 않는 특례보금자리론이 공급되면서 '23년 상반기 유효신청 금액이 28조원을 돌파
대출구조 변경 정책 모기기 추가 공급 등으로 , 가계 유동성 재확대 가능성도 존재
1)) 금리하락, 만기연장, 신용대출 상환에 의한 대출여력 확보
○ 전체 차주 중 DSR 40% 이하인 가구는 68%로 여전히 추가 대출여력을 보유
- '22년 말 기준 DSR 수준별 비중(%): [40% 이하] 68 [40~70%] 17 [70% 이상] 15
○ DSR 40% 이상 가구도 시중금리 하락, 대출만기가 긴 장기 주담대로의 전환, 신용대출 상환 등으로 DSR을 낮추며 추가 차입여력 확보가 가능
- 연소득 5천만원, 주담대/신용대출 2.1/0.3억원 보유 가구의 DSR은 40.2%로 규제한도 이상이나, 금리 1%p 하락, 주담대 만기 장기화(30→40년), 신용대출 상환 시 DSR이 각각 3%p, 3%p, 14%p 하락하며, 만기 장기화 및 신용대출 상환 병행 시 주담대를 2.1→3.7억으로 증액 가능
2) 정책 모기지 추가 공급
○ 최근 10년 간 정책모기지의 공급규모는 연평균 27.8조원으로, 올해 계획된 39조원을 소진하더라도 '24년에 일정 수준의 추가 공급이 가능
- 일례로, 과거 '15~'17년 3년간 가계부채 구조개선을 위한 고정금리 안심전환대출(40조원)을 포함해 연평균 37조원의 정책모기지를 공급
○ 지방 분양시장 위축, 입주물량 적체 등에 따른 역전세 심화, 부동산PF 부실화 우려 등 부동산 시장 불안 요인이 잔존하여, 정부가 평균 이상의 정책 모기지 공급 규모를 이어갈 가능성도 존재
○ 다만, 정책모기지 공급 확대 시 MBS 발행물량이 늘어나며 채권 금리 상승, 회사채 매입수요 약화 등 채권시장에 영향을 줄 수 있어 정책모기지 공급 규모는 시장 상황에 따라 달라질 전망
3. 주택시장 영향
최근 주택시장 회복세로 가계 유동성 일부가 주택시장으로 유입될 수 있는 상황
○ 주택 매매거래량은 여전히 장기 평균 대비 적지만 정책모기지 등 영향으로 실수요 중심으로 증가세, 또한 최근 서울 등을 중심으로 주택가격이 반등하며 매수심리도 회복세
- 주택매매시장 소비심리지수: 90.1('22.9월) → 82.7(12월) → 103.6('23.3월) → 114.1(6월)
○ 수도권을 중심으로 상급지로 갈아타려는 실수요자의 거래가 늘어나는 가운데, 분양권 등 초기 자금 부담과 대출규제가 적은 상품을 중심으로 투자수요도 증가
- 전국 분양권 전매거래(천호): 1.6('22.상반기) → 1.6('22.하반기) → 2.7('23.상반기)
○ 통화/예금 등 감안 시 현재 가계가 보유한 유동성 규모가 크고, 정책모기지 등을 통한 추가 유동성 확보도 가능해 주택매수 심리 변화에 따라 주택시장 거래가 더 늘어날 가능성이 있는 상황
자금 유입 시 수요자 선호도가 높은 수도권 아파트 등으로 자금이 먼저 집중될 전망
○ 최근 서울 주요 분양 아파트 청약 경쟁률 과열 현상에서 보듯, 매수심리 회복세를 바탕으로 수요자 선호도가 높은 상품에서는 투자 회복세가 가파른 상황
- 아파트 청약경쟁률(전국/서울/경기, 배) : 2.8/6.5/1.6('22.12월) → 9.6/120/2.8('23.7월)
○ 가계 유동성이 주택시장으로 추가 유입될 경우 공급과잉 부담이 적고 대기 수요가 많은 수도권 주요 지역 아파트, 재건축‧재개발 추진지역 등의 거래가 더욱 늘어날 가능성
- 반면, 수요층이 엷고 미분양 등 물량부담이 큰 수도권 비 선호 지역과 지방 주택시장은 금리 인하, 적체된 매물 소진 등이 선행되어야 본격적인 시장 회복이 가능할 것으로 예상
