※ 고금리의 장기화 가능성이 확대되고 있는 상황에서 국내 가계부채가 다시 증가세로 전환되어 경제규모(명목 GDP) 대비 비중이 세계 최고 수준을 유지하고 있다. 한국의 가계부채는 과도한 총량, 주택가격 상승 기대감 재부상, 그리고 높은 변동금리대출 비중 등 세 가지 측면에서 특히 우려가 제기되고 있다. 이에 한국금융연구원에서는 10월14일자 『금융브리프』에서 다음과 같은 대책을 고려할 것을 제안했다. 보고서 전문은 맨 아래 링크 참고.
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| (사진 출처: www.ajunews.com) |
먼저 대내외 여건상 고금리의 장기화와 국내 기준금리 추가 인상 가능성에 대한 지속적인 forward guidance가 필요해 보인다. 이를 통해 당분간 투자 목적의 주택 구입 및 위험자산 매입이 수익성 차원에서 더 이상 매력적이지 않다(주택가격과 10년물 국채금리간 상관계수는 -0.79)는 market warning을 강화할 필요가 있다.
둘째는 최근 가계부채 증가세가 주로 정책금융지원 강화, 50년 만기 주담대 상품 확대, 다주택‧임대사업자 대출규제 완화 등 공급요인과 주택가격 상승(가계부채와 주택가격 간 상관관계는 0.83) 기대에 따른 수요요인이 중첩되었다는 점에서 단기적으로는 이에 대한 정책대응에 중점을 둘 필요가 있다.
그런 측면에서 2023년 9월의 조치가 실효적으로 실행되어야 할 뿐만 아니라 현재 금융기관 자율에 맡겨진 차주 생애주기(또는 연령)별 기대소득흐름에 기초한 대출 만기구조 설정방식을 대출규제체계 내로 흡수하는 방안을 검토할 필요가 있어 보인다.
셋째로 높은 부채 수준과 고금리 상황 하에서 가계부채가 다시 확대되고 있는 점을 감안하여 가계부문 경기대응완충자본 도입 방안을 구체화할 필요가 있다. 금융위원회는 2023년 5월중 「가계부채 질적 구조 개선을 위한 고정금리대출 확대 방안」에서 “최대 1년 기한 내 0.25%p 정도의 추가자본 적립을 고려하고 있으며 가계부채 재불안시 동 제도를 신속히 도입하겠다”고 밝힌 바 있다. 이에 대한 구체적인 도입 방안의 도출을 기대해 본다.
넷째로 DSR 제도의 본래 취지인 “상환능력범위 내 대출” 원칙의 정착을 위해 예외 적용을 최소화하는 한편, 실수요자 서민주거 지원 등을 위해서는 LTV 등 여타 대출규제를 활용하는 규제 이원화 방안을 고민할 필요가 있다. 가계대출 증가 시에 DSR에 대한 다수의 예외 적용은 대출의 우회경로 및 풍선효과 유발 수단으로 작동할 가능성이 높다. “상환능력범위 내 대출”이라는 본래 의미의 DSR 원칙만 제대로 정착이 된다면 굳이 과잉대출 또는 약탈적 대출 개념의 도입을 전제하지 않더라도 거시건전성 차원의 가계부채 관리는 충분히 가능할 수 있다고 판단된다.
그런 의미에서 주택수, 주택가격, 지역 등에 따라 복잡하게 차등화된 대출규제를 채무상환능력 기준으로 단순화하는 방안을 고려하고 DSR 산정 대출상품의 예외 적용 범위를 최소화해야 한다. 특히 전세보증금대출 원금상환액을 점진적으로 임대인 DSR에 반영하는 방안을 고려할 필요가 있다. 임차인 DSR 산정에는 상환이자만 반영하고 실질적 차주인 집주인 DSR 산정에는 적정한 만기 설정을 통해 대출원금을 포함(현재는 임차보증금을 집주인의 주담대 LTV에만 반영)시키는 방안을 고려할 필요가 있다. 다만 임대차계약 시 집주인이 전세보증금 대출을 받은 임차인을 배제하는 것을 방지하기 위한 대책도 함께 마련해야 할 것이다.
다섯째, 건전성 관리 차원에서 차주가 본인의 대출에 대한 정확한 위험인식을 반영할 수 있도록 DSR 상환원리금 산정에 적용되는 대출상품별 만기구조와 대출금리도 보수적으로 적용할 필요가 있다. 그런 의미에서 정책당국이 도입하기로 한 DSR 상환원리금 산정시 변동금리대출에 대해 가산금리를 부과하는 Stress DSR 제도의 도입은 금융시스템 리스크를 금융거래 주체에게 직접 부과한다는 측면에서 의미있는 조치로 생각된다. 더불어 저리의 고정금리 주담대 공급방안 발굴에 대한 지속적인 노력도 지속될 필요가 있다.
마지막으로 임대사업자의 과도한 레버리지에 의존한 투기거래를 억제하는 방안으로 임대사업자의 임대주택 매입에 있어 임대보증금 + 선순위대출을 차감한 일종의 임대사업자 자기자본의 비중이 일정수준 이상 유지되도록 하는 방안의 도입도 고려할 필요가 있다. 전세보증금대출의 차주가 임차인이라는 측면에서 임차인 DSR 산정에 포함시키는 것이 원칙적으로 타당하나, 대출의 80% 이상이 공적 또는 민간의 보증을 끼고 있어 보증 이외의 차액부분에 대한 DSR 산정을 고려해 볼 필요가 있다. 한편 임대인의 전세보증금은 임차인과 임대인 간의 사적 계약에 의한 임대인 부채가 분명하므로 DSR 산정에 포함시키는 것이 타당하다. 또한 현재 임대인의 LTV 산정에는 반영되고 있는 점을 고려하면 규제 일관성 차원에서 임대인의 LTV와 DSR 산정에 동시에 적용함이 타당해 보인다.
