부동산 시장은 규모가 큰 데다가 통화정책 및 경기 동향과 민감하고 문제가 생길 경우 금융산업 전체가 영향을 받을 수 있어서 항상 관심을 기울여야 하는 부문이다. 특히, 지난 2008/09 미국 부동산 시장에서 시작된 위기가 전 세계 경제로 확산하면서 큰 고충을 겪은 경험이 있어서 이후에 관심이 커졌다.
최근 미국 상업용 부동산(CRE) 시장이 수요 부진, 고금리 기조, 근무환경 변화 등으로 위축되고 있는 가운데 최근 NYCB 주가 급락 등으로 지역은행을 중심으로 새로운 은행 위기의 뇌관으로 CRE 시장 위험이 부각돼 전 세계 투자자와 정책 당국자들도 촉각을 곤두세우고 있다. 한국은행도 이에 관해 수시로 정보를 업데이트하고 있다.
한국은행 뉴욕사무소가 최근 정리한 자료를 공유한다. 보고서 원문 링크와 이전 보고서 링크 등을 함께 공유한다.
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| (사진 출처: www.reuters.com) |
상업용 부동산 시장 규모
□ ’22년말 기준 미국 상업용 부동산 시장가치(BEA의 Fixed Assets Accounts Tables 기준)는 12.7조달러이며 ‘20년 팬데믹 이후 부동산 가격 상승기를 맞이하여 ’21~22년중 연평균 15.6% 증가하였는데, 이는 1980년 이후 가장 큰 폭의 증가세
- 사무실, 아파트, 산업(창고, 병원 등)이 각각 24%씩 차지, 소매 20%, 숙박 8% 순
□ ’23년말 기준 상업용 부동산에 대한 모기지 대출 규모는 4.7조달러로 시장가치(‘22년말 12.7조달러) 대비 비중은 37% 수준
- 상업용 부동산 모기지는 금융위기 이후 감소하다가 ’12년 이후 증가로 전환하였으며 ‘22.2분기에는 전년대비 10.1% 증가하며 ’08년 이후 가장 높은 증가율을 보임
상업용 부동산 시장 리스크 요인
① : 수요 위축에 따른 수익성 악화
□ 사무실과 아파트를 중심으로 공실률이 상승하는 등 상업용 부동산 수요가 위축되는 모습
- 사무실은 팬데믹 이후 높아진 공실률이 더욱 상승하여 ‘23년 4분기 19.6%까지 악화되었는데 이는 금융위기 당시(13% ~ 18%)를 상회하는 최고 수준
- 소매는 금융위기 이후 10% 내외 수준을 유지하며 ’23.4분기에 10.3%를기록
- 아파트는 팬데믹 이후 공실률이 4%대까지 하락하기도 하였으나 ’22년 하반기부터 재상승하면서 ‘23년 4분기 5.4%를 기록
- 반면 산업부문은 견조한 수요에 힘입어 팬데믹 이후 공실률이 계속 하락하여 ’23년 4분기 5.4% 수준을 유지
□ 공실률 상승 등으로 사무실과 아파트 렌트비 상승률이 약세를 보이면서 수익성이 악화
- ‘23년 4분기 현재 사무실 렌트비 상승률(전년동기대비)은 0.5%까지 둔화되었으며 아파트 렌트비 상승률도 최고 18.2%까지 높아졌다가 –1.6%로 급격히 하락
□ 사무실 및 아파트 수요 둔화의 원인으로는 팬데믹 이후 근무 패턴의 구조적 변화, 해고 증대, 인플레이션에 따른 비용 급등 및 공급 확대 등이 거론
- 사무실은 재택근무 등 하이브리드 근무가 확산되고 빅테크 기업을 중심으로 화이트 칼라 해고가 증대되는 등 공실률 완화에 제약이 있는 가운데 고금리와 인플레이션으로 금융, 리모델링 비용 등이 증가하면서 수익성 악화가 지속
- 아파트는 팬데믹 이후 급증했던 렌트 수요가 둔화되고 렌트 수입을 노린 신규 공급이 크게 증가한 가운데, 유지보수 및 금융 비용 등이 급증한 반면 일부 도시는 렌트 규제로 수익률 상승도 제한되면서 가격 재조정 위험이 부각
② : 상업용 부동산 가격 추가 하락 가능성
□ 상업용 부동산의 자본환원율(Cap rate, 임대수입/부동산 가격)이 시장금리 대비 상대적으로 낮아 가격이 추가 조정될 가능성
- 국고채 금리는 큰 폭 상승한 데 비해 Cap rate는 상대적으로 정체되면서 스프레드(Cap rate – 국고채금리)가 금융위기 이후 최저 수준까지 하락
- Cap rate가 무위험 수익률인 국고채 금리에 비해 상대적으로 낮다면 상업용 부동산에 대한 투자 유인이 감소하게 되고 이는 결국 수요 위축에 따른 추가적인 가격 하락을 초래할 가능성
- Cap rate와 국고채 10년물 스프레드는 ’08년 금융위기 직전에도 상당폭 축소되었다가 자산가격이 급락하면서 급격하게 확대
③ : 이자부담 증대 및 만기도래 대출에 대한 리파이낸싱 위험 가중
□ ‘22년 이후 지속되고 있는 연준의 고강도 긴축정책에 따른 장기금리 상승으로 이자 부담이 커지면서 상업용 부동산의 자금조달 어려움이 가중
- ’21.1월말 2.74%였던 모기지금리(30년 기준)가 ‘24.2월말 현재 6.78%까지 상승한 가운데 ’24.2월말 기준 국고채 금리(30년)와의 스프레드는 240bp로 금융위기 당시보다 높은 수준
- 이에 따라 고정금리 비중이 낮은 상업용 부동산 대출에 대한 이자 부담이 높아졌으며, 만기 도래시 대출 연장에도 어려움을 겪을 가능성
- 아울러 그간 저금리로 조달한 대규모 CRE 대출 만기가 금년부터 ’26년까지 집중되어 있어 리파이낸싱 위험이 가중
④ : CRE 대출 부실에 따른 금융기관 손실 우려
□ 은행과 보험사 대출자산에서 상업용 부동산 대출이 차지하는 비중은 ‘13년 이후 꾸준히 증가하였으며, 특히 중소형·지역은행, 생명보험사의 대출 비중이 높은 상황
- 은행 대출자산 중 상업용 부동산 대출 비중은 금융위기 당시 26%까지 상승하였다가 ’13년중 20% 수준까지 하락한 이후 꾸준히 상승하여 ’24.1월말 기준 24.2%를 기록
- 생명보험사의 전체 투자 자산에서 상업용 부동산 대출(CMBS 투자 등도 포함) 비중(13%, ‘22년말 기준)은 역사적 범위(8%~12%)를 상회하는 수준
- 은행권의 상업용 부동산 대출은 대형 은행(자산규모 1천억달러 이상)보다는 주로 중소형은행에 집중(전체 CRE 대출의 70%가 자산규모 하위 75%인 중소형 은행에 집중)
□ 고금리 지속으로 기존 저금리 대출 차환이 어려워지면서 은행의 CRE 대출 연체율(30일 이상)은 ‘22년 3분기 이후 상승 추세를 나타내고 있으며, 생명보험사의 연체율은 더 가파른 속도로 상승하는 등 채무불이행 위험이 확대
⑤ : CMBS 위축 및 부실 가능성
□ CMBS도 스프레드가 상당폭 확대된 가운데 연체율이 상승하고, 신규 발행이 2년 연속 큰 폭 감소하는 등 부진한 모습
- 국고채 금리가 상승한 가운데 CMBS 스프레드는 회사채에 비해서도 급격하게 확대된 모습
- CMBS 연체율과 특별관리자산 비율(Special Servicing Rate)이 사무실을 중심으로 ‘22년 4분기 이후 상승세를 지속
평가 및 시사점
□ 미국 상업용 부동산이 고금리 지속, 가격 하락 등으로 어려움을 겪고 있는 가운데 특히 중소형·지역은행이 주력으로 하는 사무실 및 아파트 관련 대출 부실 위험에 유의할 필요
- 사무실은 근무 환경의 구조적 변화에 따른 공실률 상승 등으로 수익성 악화가 당분간 계속될 것으로 전망되는 데다 향후 몇 년간 집중된 재융자 부담 증대로 대출 부실 및 이에 따른 자산 투매가 발생할 가능성
- 아파트의 경우에도 팬데믹 이후 급증했던 렌트 수요 증가세가 둔화하고 있는 데다 공급확대 이슈로 렌트비 상승률이 하락하는 등 수익성이 악화
□ 이러한 상업용 부동산 리스크가 심화될 경우 관련 대출 비중이 높은 일부 중소형·지역은행을 중심으로 위기가 발생할 수 있겠으나, 대형은행 및 금융권 전체로 전이되는 시스템 리스크로 확산될 가능성은 낮은 것으로 평가
① 은행권의 개선된 대출 건전성, 대형 은행의 낮은 CRE 대출 비중, 은행들의 CRE 대출에 대한 대손충당금 적립 증가 등이 중소형 은행發 위기 발생시 리스크 파급 정도를 제한할 것으로 예상
- 2008년 금융위기 이전 60% 후반에 달하던 CRE에 대한 LTV 비율은 50% 중반대로 낮아졌고, 부채상환비율(DSCR, 영업이익/차입금)도 개선된 데다 CRE에 대한 은행의 대출 태도 역시 강화되었음
② 연준 등 금융당국도 CRE 관련 리스크를 지속적으로 모니터링하고 있는 데다, 중소형 은행에 대한 CRE 관련 정보 공시 강화 요구(SEC) 및 은행권 재할인창구(discount window) 이용 장려 등도 위기 확산 억제에 도움이 될 것으로 기대
- Powell 연준 의장은 상업용 부동산 문제가 주로 사무실에 집중되어 있으며, 관련 익스포저가 큰 은행들의 리스크를 확인하고 있다고 언급. 일부 중소형 은행들에서 손실이 발생할 수 있으나 대형 은행들은 아니며, 충분한 자본과 유동성 확보로 손실을 감당할 수 있도록 계획을 세워야 할 것이라고 언급(3.6일, 반기 통화정책 하원 보고)
- Yellen 재무장관도 사무실 등 CRE 대출에서 일부 금융기관의 손실이 우려되지만 관리 가능할 것으로 판단하며, 규제 당국이 금융시스템 내 대출 손실 준비금과 유동성 수준이 적절할수 있도록 은행들과 긴밀히 협조하고 있다고 언급(2.6일, 하원 금융서비스위원회 증언)
- Powell 의장은 재할인창구 이용시의 낙인효과(stigma effect) 문제를 없애기 위해 노력해야 하며, 은행들이 재할인창구 이용 필요시 실제로 사용할 수 있도록 해야 한다고 언급(3.7일, 반기 통화정책 상원 보고)
③ 아울러 금년 하반기 이후 연준의 금리 인하가 시작되고, 미국 경제가 연착륙에 성공할 경우 상업용 부동산 시장 여건은 점진적으로 개선될 소지
□ 다만, 최근 NYCB 사태 등 상업용 부동산 부실 관련 금융기관 건전성 이슈가 부각된 데다, 고금리 장기화 등으로 자산가격 조정과 부실 규모 확대 리스크가 잠재되어 있는 만큼 상업용 부동산 리스크에 대한 면밀한 모니터링을 지속할 필요
- 미국 CRE 시장 불안으로 최근 독일(Deutsche Bank), 일본(Aozora Bank) 등 주요국 은행들도 CRE 관련 손실이 발생하였으며, 이에 대응하여 대규모 대손충당금을 추가로 적립하는 등 추가 손실에 대비하는 모습
- 미 금융안정감독위원회(FSOC)는 재정적으로 부실한 상업용 부동산의 매각은 가치 평가의 폭넓은 하락세로 이어질 수 있으며, 지방자치단체의 세수도 감소시킬 수 있다고 경고. 이에 따라 금융기관들의 CRE 대출 익스포저를 면밀히 파악해야 하며 자체 포트폴리오 뿐 아니라 다른 부동산 채권자들에 대한 대출까지 조사해야 한다고 권고(‘23년 연차보고서)
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