최근 중국 부동산시장 우려에 대한 해외시각 (9월1일 현재)

※ 국제금융센터는 최근 중국 부동산 시장 위기 상황과 그에 대한 당국의 대응, 그리고 중국 금융시스템의 위기 대응 여력 등에 관한 해외 투자자들의 시각 등을 정리한 보고서를 발간했다. 이 문제에 대한 최종 보고서는 아니지만 최근까지의 상황을 업데이트하는 성격의 보고서다. 이 보고서에서는 중국 부동산 부채 위험이 개발업체에 집중돼 있는 측면과 함께 중국 당국이 상황별로 대처할 수단이 아직 있다는 점 등이 긍정적 측면인 것으로 제시됐다. 반면, 정책적 대응이 점진적이고 소극적이어서 오히려 더 큰 정책을 기대하면서 부동산 투자가 미뤄지고, 그에 따라 부동산 시장 회복도 미뤄질 가능성은 부정적 요인으로 지적됐다. 여기서는 보고서 일부를 소개하며 보고서 전체는 국제금융센터 홈페이지에서 확인할 수 있다.

해외 IB들이 중국 은행시스템 위기 가능성 크지 않다고 보는 이유

※ 국제금융센터는 중국 부동산 위기가 은행시스템 전반으로 전이될 것이라는 우려가 커졌으나, 해외 투자은행 등 주요 기관은 그럴 가능성을 작게 보고 있다는 보고서를 발간했다. 보고서 주요 내용은 아래와 같으며, 보고서 전문은 국제금융센터 홈페이지에서 볼 수 있다.

중국 부동산 위기 대응 위한 최근 조치 및 IB와 시장의 반응 정리

※ 중국 부동산 시장 붕괴 우려를 해소하기 위해 가장 최근 시행이 발표된 조치들을 정리하고 그에 대해 국제 IB들과 언론, 그리고 금융시장이 어떻게 반응했는지를 정리한 국제금융센터 자료(원문 링크는 맨 아래)

■ 주요 조치 및 뉴스: 주택 구매제한 완화 제안 및 증시 활성화 대책 발표 등

ㅇ (부동산 모기지 정책) 인민은행은 25일 주택담보대출 이력이 있는 수요자들이 해당 대출을 상환할 경우 추가 주택 구매시 무주택자와 동일한 금융 지원을 받을 수 있도록 지방정부에 제안

중국의 일본식 침체 진입 가능성에 대한 글로벌 IB들 시각 - 국금센터 정리

※ 국제금융센터가 정리한 내용의 주요 부분

최근 일각에서 중국 부동산시장에 대한 우려와 함께 과거 일본이 경험한 것과 유사한 대차대조표 불황 진입 가능성에 대한 의견이 제기됐다. 대차대조표 불황(Balance sheet recession)이란 자산가격 하락으로 부채 부담이 커진 가계와 기업이 이전보다 부채 상환 및 축소에 집중함에 따라 소비 및 투자가 위축되어 나타나는 경기침체를 말하며, 일본의 부동산 가격 거품 붕괴 이후 장기 경기침체가 대표적인 사례다.

(보고서) 한국 증시, 1차 지지선은 딛었지만 반등 전에 확인이 필요한 부분은?

최근 중국 부동산 시장 부실화 문제와 미국 시장금리 상승 충격에 전 세계 금융시장이 요동치고 있다. 한국 주식시장 코스피도 지난 5거래일 연속 하락한 데 이어 오늘도 하락 출발했다. 코스피는 지난 11거래일 가운데 하루만 제외하고 모두 하락했다. 이달 들어 4.3% 떨어진 것이어서 다소 충격이 크지만, 좀 길게 보면 올해 들어 12.7% 올랐고 1년 전보다 0.1% 높은 수준이다. 환율도 급등하고 채권금리도 상승세다. 

주식시장 상황에 대해 이미 하반기에 조심하라고 주장해 온 하이투자증권 연구원님의 오늘 보고서는 주가가 1차 지지선에 다다랐으며 추가 하락해도 속도는 늦춰질 것이라고 전망하고 있다. 나는 시장 관련 보고서에서 늘 전망의 숫자나 방향도 중요하지만, 전망의 근거로 제시하는 배경과 논리도 중요하다고 생각한다. 그런 면에서 오늘 보고서는 의미있게 읽었다.

가계 금융자산 부채보다 빨리 늘어..수도권 아파트 매입수요로 이어질 가능성 - 보고서

※ 하나금융연구소는 『가계 유동성 증가에 따른 주택시장 영향』이라는 보고서에서 코로나19 팬데믹 이후 국내 가계의 금융자산이 부채 증가를 크게 뛰어넘는 속도로 증가했다면서 그 배경과 향후 추이 전망에 대해 설명했다. 이 자료에서 연구소는 이렇게 풍부한 유동성이 수도권 아파트 등의 매입 수요로 이어질 가능성이 크다고 지적했다. 보고서가 잘 보여주듯 한국의 가계부채 정책은 국내뿐 아니라 국제 경제 상황, 금융시장 동향, 정치적 상황, 부동산 시황 등과 얽히고섥혀 있어서 단숨에 이를 조절할 정책을 찾기가 쉽지 않다.

1. 현재 가계 유동성 수준

팬데믹 이후 국내 가계의 금융자산은 부채 증가를 크게 상회하는 수준으로 증가

○ 팬데믹 이후인 '20~'22년 국내 가계의 연평균 금융자산 증가액은 직전 3년간을 크게 상회하는 연평균 335조원에 이르며, 같은 기간의 금융부채 증가액(연평균 149조원)의 2.2배 수준

• 금융자산/금융부채 연평균 증가액(조원): ['17~'19] 197/104 vs. ['20~'22] 335/149

한은 자료: 전세가격 하락에 따른 보증금 반환 부담 추정액

(※ 이 자료는 한국은행이 6월 금융안정보고서에 수록한 "주택시장 관련 주요 금융안정 리스크 점검 보고서"의 일부인데, 좀 지난 자료지만 참고 및 정리 차원에서 블로그에 저장한다.)

보유 주택을 임대한 가구의 경우 주택 매매가격 하락에 따른 순자산 축소에 더해 전세가격 하락에 따른 보증금 반환부담이 증대될 수 있다. 전세 거래가 상대적으로 활발한 아파트의 단위면적(m2)당 중위 전세가격(전국 기준)은 2023년 1/4분기 361.6만원으로, 고점(21년 4/4분기 414.0만원) 대비 12.6% 하락한 것으로 나타났다. 규모별로는 소형 이하보다는 중소형(60～85m2) 이상 아파트에서 전세가격 하락이 더 뚜렷하게 나타났다. 

(보고서) 중국이 부양책을 제대로 쓰지 못하는 속사정...선거, 멕시코, 그리고 선거

(※ 중국은 경기 부진이 심화하고 있는데 밖에서 예상하는 것만큼 신속하고 과감한 부양책을 쓰지 않고 있다. 왜 그럴까? 그 속사정을 설명하는 이야기 가운데 하이투자증권 보고서가 흥미로운 설명을 제시해 공유한다.)

당사에서는 3분기 중 주식시장의 기간조정이 나타날 것으로 말씀드린 바 있습니다. KOSPI 지수는 기술적 지지선이자 20주 이동평균인 2,520pt에서 한차례 지지받았으나 전고점인 2,650pt에 바로 도전할 수 있을 만큼 강력하지는 않아 보입니다. 상승 추세는 꺾인 가운데 당분간 이 범위 내에서 등락하며 기간조정세를 이어가다가 20주 이동평균과 만나면서 하방 지지 여부를 테스트할 것으로 전망합니다.

(보고서) 날아가는 미국 경제, 기어가는 중국 경제..앞으로 어떤 시각으로 봐야 하나

(※ 애정하는 하이투자증권 연구원님들의 연내 미국 및 중국 경제 관전 비결을 담은 보고서 내용을 소개한다. 미국 경제는 아직 애초 예상은 물론 주요 경쟁국과 비교해서 월등히 강한 상승 모멘텀을 보여주고 있는 가운데, 중국 경제는 반대로 예상은 물론 주요국 중 상대적으로 저조한 성과를 보이고 있다. 미국이 중국을 견제하고 있으므로 미국이 이를 반겨야할 일인지, 아니면 중국 경제 향방이 미국은 물론 전 세계 경제에 미치는 영향을 고려할 때 걱정해야 할 일인지 헷갈릴 정도다. 이런 상황에서 이 보고서는 앞으로 양국 경제 및 정책 향방을 어떤 시선에서 바라봐야 할지 힌트를 제시해주고 있다.)

■ 미국 경기 사이클, 연말/연초 또 다른 모멘텀 필요

- 연중 최고치를 기록한 미국 경제지표 서프라이즈 지수

• 미국 경기에 대한 긍정적 시각이 확산되는 가운데 7월 14일 기준 미국 경제지표 서프라이즈 지수가 75.1로 연중 고점을 경신함. 미국 경제지표가 시장 예상을 크게 상회하고 있음. 애틀랜타 연준의 2분기 GDP 성장률 추정치 역시 전기비연율 2.3%(7월 10일 기준)로 1분기와 유사한 성장률이 전망되고 있음
• 옐런 재무장관도 "경기 침체를 예상하지 않고 있으며 우리는 인플레이션을 낮추는 좋은 경로를 가고 있다고" 밝힘. 미국 경제가 침체 리스크를 피해 연착륙 혹은 노 랜딩 길로 접어들고 있는 분위기임. 골드만삭스 역시 향후 12개월내 미국 경제가 침체에 빠질 확률을 기존 25%에서 20%로 하향 조정함

(보고서) 7월 금리 동결 전망 우세하지만, 유독 생각할 게 많은 금통위 회의

※ 7월 한국은행 금융통화위원회 금리 결정 회의를 앞둔 하이투자증권의 예상 보고서 내용을 소개한다. 금융투자협회가 조사한 바에 따르면 채권시장 참여자의 93%는 금통위가 7월 회의에서 기준금리를 또다시 동결할 것으로 전망했다. 기준금리 동결을 예상한 전문가는 지난 5월 89%에서 93%로 4%포인트(P) 늘었다. 하지만 모든 금통위 회의는 시장 참가자들에게 초미의 관심이다. 결정 내용 이외에도 한은 총재의 기자간담회 발언 내용 한마디 한마디에 관심이 쏠린다. 

다시 높아진 금리, 비은행예금취급기관의 유동성 및 부동산 PF 리스크, 그리고 물가 안정

(보고서) 경부고속도로 지하화 영향과 과제 - 국회입법조사처

(※ 국회입법조사처가 발간한 보고서 내용을 공유한다. 다음 정부/다음 지방자치단체 출범 초기부터 뜨거운 논의가 이어질 것으로 보인다. 국가균형발전, 탄소중립, 주거정책 등 많은 사항이 얽혀 있는 대상이기도 하다.)

1 들어가며

최근 경부고속도로의 수도권 내 구간 중 일부에 지하도로를 신설하여 경부고속도로를 입체화하려는 구상이 국토교통부를 중심으로 검토되고 있다.

이 구상은 경부고속도로 구간 중 ‘동탄∼양재IC 구간’(약 30km)의 지하에 고속도로를 추가 건설하여 기존의 (지상)도로와 지하도로를 입체적으로 활용하겠다는 계획인데, 조만간 고시될 ‘제2차 고속도로 건설계획’에 포함될 것으로 보인다.

경부고속도로의 입체화는 단순히 특정 노선의 신설 사업일 뿐 아니라 이 도로에 연결되는 경부간선도로의 지하화 사업과 연계되어 도로의 입체화(도로의 입체적 활용) 측면에서 중요한 의미를 가지는 사업이라 할 수 있다.

서울시의 경부간선도로 지하화 사업은 경부고속도로 지하도로 구간에 연결되는 경부간선도로의 ‘청계산입구역(양재IC 부근)∼한남IC 구간’(약 7km)을 지하화하고, 지상의 공간을 도로가 아닌 다른 용도로 활용하고자 하는 사업이다. 서울시는 2021년 추가경정예산(안)에 관련 연구 용역의 예산을 포함시켜 구체적 사업 검토를 추진하는 등 관련 사업들에 대한 논의가 활발하게 추진하고 있다.

경부간선도로는 지하화된 도로의 상부 공간을 활용하는 방법에서 경부고속도로 지하도로 사업과 차이가 있을 뿐 도로의 지하와 지상을 입체적으로 활용한다는 측면에서 동일한 성격을 갖는다.

경부고속도로의 지하도로 건설 및 경부간선도로 지하화와 같은 도로 입체화 사업은 단순히 도로망의 기능 변화일 뿐만 아니라 수도권의 토지이용 체계나 환경·에너지 측면에도 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다. 또한 도로 입체화로 인해 부각되는 여러 사회·경제적 과제 중 현행 법령으로 해결되기 어려운 쟁점들이 포함되어 있어 입법적 논의가 요구되기도 한다. 예를 들어 지하에 건설되는 도로망의 설계·안전 기준의 마련 필요성이나 지하도로가 사유지를 통과할 때 해당 토지 소유자의 소유권과 지하의 공적 사용 사이의 제도적 정비 필요성 등이 제기되기도 한다.

이 글에서는 이러한 사업으로 주목받고 있는 도로의 입체적 활용을 통해 기대할 수 있는 효과와 더불어 여러 정책적 쟁점들을 짚어보고, 이 사업을 기점으로 앞으로 활성화될 것으로 보이는 도로의 입체화와 관련된 쟁점과 법·제도적 개선과제에 대해 살펴보고자 한다.

(보고서) 코로나 위기에서 갑자기 인플레이션 우려가 떠오른 배경

(※ 현대경제연구원이 발간한 보고서 주요 내용을 공유한다. 보고서 원제는 『코로나發 글로벌 인플레이션 시대 도래하나?』이다.)

1. 개요

○ 코로나19 충격으로 전 세계적으로 소비자물가가 둔화 추세를 지속해왔으나, 최근 일부 국가에서 소비자물가가 회복세를 보이고 미국의 기대인플레이션이 상승하면서 글로벌 인플레이션 우려가 확대

- 코로나19 팬데믹으로 수요가 위축되면서 전 세계적으로 소비자물가 상승률이 둔화 추세를 지속하였으나, 미국 등 일부 국가에서 물가가 회복되는 모습

- 주요국의 경기부양 정책 및 백신 보급 노력 등으로 최근 세계 경제 회복 기대감이 고조되면서 글로벌 인플레이션 우려가 높아짐

(보고서) 한국의 해외대체투자 현황과 부실화 위험

(※ 금융연구원이 발간한 보고서 내용 공유)

요약: 현재 우리나라의 해외대체투자 규모는 110조원 수준으로, 절반 정도는 부실화 가능성이 높으면서 투자자금 회수가 어려운 고위험 익스포저인 것으로 추정된다. 특히, 코로나19 확산세가 심각한 미국 및 유럽의 상업용 부동산 투자는 공사 지연, 공실률 증가, 매각 지연 또는 실패 등으로 상당한 수준의 부실화 위험에 노출되어 있는 것으로 평가된다. 코로나19 확산세 지속 시 미매각 자산이 급증하고 있는 일부 증권사와 해외대체투자가 과도하게 이루어진 일부 보험사를 중심으로 건전성에 문제가 발생할 개연성이 있다. 또한, 국내 금융회사들은 해외자산 인수 시 엄밀한 심사, 법률적 검토 등이 소홀하다는 지적이 있어 옵티머스와 유사한 사건이 해외대체투자에서도 발생할 우려도 있다. 국내 금융당국은 해외대체투자 부실화 가능성이 높은 금융회사를 선별하여 핀셋감독을 강화함으로써 개별 금융회사의 리스크가 산업 전반으로 확대되지 않도록 컨틴전시 플랜을 강구할 필요가 있다.

해외대체투자 현황

최근 우리나라의 해외대체투자 규모는 110조원 수준인 것으로 파악된다. 금융투자협회에 따르면 해외부동산펀드와 해외특별자산펀드의 설정액은 각각 약 55조원과 52조원으로 나타난다. 해외부동산펀드는 말 그대로 해외 거주용(아파트 등) 및 상업용(호텔, 오피스, 리조트 등) 부동산에 투자하는 펀드이다. 해외특별자산펀드는 실물자산(항공기, 선박 등), 인프라, 자원, 기업금융 등을 투자대상으로 하는 펀드이다.

자산유형별로 보면 해외부동산펀드는 미국과 유럽의 상업용 부동산에 투자가 집중되어 있다. 해외부동산펀드의 미국 및 유럽 투자비중은 약 60%이며 상업용 부동산 투자비중은 약 80%로 거주용 부동산보다 압도적으로 높다. 해외특별자산펀드는 인프라, 실물자산, 기업금융 등에 대한 투자비중이 높은 편이며, 2016년 이후에는 레버리지론펀드, 메자닌펀드, CLO(Collateralized Loan Obligation) 등 저신용ㆍ고위험 기업에 대한 투자가 크게 증가하였다.

투자자 유형별로 보면 연기금, 공제회, 증권사, 보험사 등 기관투자자들이 해외대체투자를 주도하고 있다. 국민연금의 해외대체투자는 약 60조원이며, 국민연금을 제외한 5개 대형 연기금(공무원연금, 사학연금, 고용보험, 산업재해기금, 주택도시기금)의 해외대체투자는 약 4조원으로 추정된다. 대형 공제회(교직원공제회, 지방행정공제회, 군인공제회, 과학기술공제회, 경찰공제회, 노란우산공제회, 건설근로자공제회)의 해외대체투자는 국민연금보다는 작지만 5개 대형 연기금보다는 큰 것으로 추정된다.

8개 대형 증권사 및 10개 대형 보험사의 해외대체투자는 각각 14조원과 15조원 수준으로 나타났다. 해외대체투자와 관련된 리스크를 평가하기 위해서는 고위험 익스포저를 파악할 필요가 있다. 해외대체투자의 고위험 익스포저는 평상시 높은 수익률을 기대할 수 있지만, 부실화 가능성이 높을 뿐만 아니라 투자자금 회수가 어려워 손실위험도 높다. 따라서 해외대체투자 중에서 고위험 익스포저가 차지하는 비중이 크면 그만큼 손실이 발생할 가능성이 높고 손실 발생 시 그 규모도 상당할 것이라는 예상이 가능하다. 다만, 해외대체투자는 대부분이 사모형태로 진행되기 때문에 자세한 내역을 파악하기가 쉽지 않다. 때문에 해외대체투자의 고위험 익스포저는 간접적으로 유추할 수밖에 없다.

최근 박해식ㆍ김현태(2020)는 우리나라 해외대체투자의 고위험 익스포저를 추정한 바 있다. 고위험 해외부동산 익스포저는 증권사 및 보험사의 지분투자 및 메자닌대출(중ㆍ후순위 대출) 형태의 투자와 공모형 해외부동산펀드의 위험 1등급 비중을 가정하여 추정하였다. 고위험 해외특별자산 익스포저는 레버리지론펀드, 메자닌펀드, CLO 등을 대상으로 추정하였다. 이렇게 추정된 고위험 익스포저는 49~56조원에 달한다. 고위험 익스포저 중에서 부동산 투자가 42~46조원으로 가장 크고, CLO에 대한 투자가 5~7조원으로 부동산 다음으로 큰 것으로 나타났다.

(사진출처: esatjournals.net)

(책소개) The Death of Money: 달러 체제의 종말은 왜 오는가

현대 세계 금융은 단연 달러 체제가 지배하고 있다. 국제통화기금(IMF) 통계에 의하면 세계 외환보유액 가운데 달러는 61.3%를 차지한다. 2위인 유로의 비중이 20.3%로 나름대로 크지만, 1위의 3분의 1 밖에 안 된다. 그런데, 3, 4, 5위인 엔(5.8%), 파운드(4.5%), 위안(2.1%)의 비중은 보잘것없다. 외환보유액 말고도 국제 지급결제에서 달러의 위치도 압도적이다.

물론 달러 체제가 처음부터 줄곧 세상을 지배한 것은 아니다. 달러 체제가 세계를 지배하기 시작한 것은 채 100년도 되지 않는다. 그렇지만 오늘날 그 지배력이 압도적이고 모든 경제 제도와 이론이 달러 체제 아래 쓰인 것인 데다가, 인간의 기억이란 대체로 몇 세대를 뛰어넘기 어려워서 우리는 달러가 지배하는 체제를 당연하게 생각하곤 한다.

하지만, 파운드 체제가 붕괴했고, 그 뒤에 달러 체제가 부상했듯이, 달러 체제도 언젠가 붕괴할 수 있다. 이렇게 말하는 것은 대단한 예언이나 분석이 아니다. 그냥 세상에 무한한 것이 없으니 달러 체제도 언젠가는 끝난다는 말에 지나지 않는다. 

그런데, 제임스 리카즈(James Rickards)는 『The Death of Money』에서 달러 체제의 붕괴가 임박했으며 이미 진행 중인 조짐도 있다고 주장한다. 그도 정확히 몇 년쯤 달러 체제가 붕괴하고, 그 다음 어떤 통화 질서가 부상하리라고 정확히 예측하는 것은 아니다. 물론, 그는 달러 체제 붕괴의 구체적인 조짐과 달러를 대체할 통화 질서의 모습, 그리고 이런 격변에 대처하기 위한 투자 행태 등을 제시하고 있기에 "언젠가 달러 시대가 끝난다"라고 하는 것과는 다르다.

독자들 가운데는 "달러 체제가 어려움은 겪을 수 있지만, 쉽게 끝나지는 않을 것이다"라고 생각하는 사람도 있고, "달러 체제는 더이상 버티기 어려우며 곧 붕괴할 것이다"라고 생각하는 사람도 있을 것이다. 물론 "잘 모르겠다"라거나 "생각해 보지 않았다"라는 사람도 있을 것이다. 앞의 두 가지 견해 안에서도 세부 사항에 관한 생각은 더욱더 다양할 것이다. 

(小考) 한국은행은 집값 때문에 금리를 올릴 수 있나

한국은 소규모 개방경제에다가 미국과의 경제적 밀접도가 높아서 금리 정책이 대체로 미국의 추세를 따른다는 생각이 지배적이다. 특히 2008년 미국발 금융위기 이후 전례 없는 전 세계 정책 공조 속에 한국뿐 아니라 거의 모든 주요국 통화정책 당국이 미국의 금리 정책에서 크게 벗어나지 않는 정책을 펴 온 터여서 그 이전 기억을 하지 못하는 사람이라면 한국이 미국의 정책금리 방향을 거스르는 일은 상상하기 어려울 수도 있다.

한국은행이 기준금리(처음에는 하루짜리 콜금리)를 정하는 방식으로 통화정책을 운용하기 시작한 것은 1999년이다. 이후 조정 폭에 차이가 있고 시기상 한두 달 차이를 보인 적은 있지만, 한국은행의 기준금리 방향은 대체로 미국 정책금리와 일치했다. 그런데 눈에 띄게 양국 정책금리 방향에 차이가 난 기간이 있다. 2007년 후반에서 2008년 중반에 이르는 시기였다.

당시 한국은 부동산 가격 억제 대책이 잇따라 시장에 역효과를 내고 있었고 경제는 호황을 보였다. 따라서 공식적으로는 다른 이유를 내세웠지만, 한국은행은 부동산 시장 억제를 위해 금리를 인상했던 것이다. 하지만, 미국은 달랐다. 미국에서는 이미 2007년부터 부동산 시장 관련 문제가 불거졌고 자금시장에 문제가 생겨 연방준비제도가 금리를 빠르게 낮추고 있었다.

아래 그림에서도 잘 드러나지만, 당시 양국 정책금리 방향은 특기할 만하다. 첫째, 한국은행 기준금리는 부동산 정책을 보조하기 위해 움직일 수 있다. 둘째, 한국 중앙은행은 미국 금융위기를 눈치채지 못하고 있었다.

(보고서) 외국인의 국내 부동산 취득 관련 쟁점과 과제

(※ 국회입법조사처가 발간한 『외국인의 국내 부동산 취득 관련 쟁점과 과제』라는 보고서 내용을 공유한다. 한국의 부동산 정책은 시장원리보다는 주거복지, 빈부격차, 정치이념 등 다양한 원리가 주도하고 있다. 그런 가운데 외국인들이 국내 부동산 투기를 주도해 거품을 만들어놓은 뒤 뒤늦게 내국인들이 피해를 볼 수 있다는 우려가 있다. 이와 관련해 다양한 규제 정비가 논의되고 있는 것은 당연하다. 다만, 이번 조사 보고서 내용은 외국 사례로 싱가포르, 홍콩, 호주, 캐나다 등 우리나라와는 역사, 문화, 정치, 경제 모든 면에서 차이가 큰 국가들만 소개하고 있어서 아쉬운 면이 있다. 또한, 비교적 우리나라의 상황과 유사한 사례라든지, 그렇지 않더라도 모범적인 사례와 그렇지 못한 사례 등을 나누어 조사하고 소개하면 많은 도움이 될 것으로 생각한다. 한편, 보고서가 지적하고 있는 국내 통계의 빈약한 현실 문제는 나도 공감이 간다. 정부나 공공 부문은 많은 독점적 통계를 소유하고 있다. 그런 통계를 민간이나 학계에 자유롭게 공개해서 다양한 연구와 응용이 이루어지도록 해야 한다.)

《들어가며》

최근 부동산 가격이 상승하고 있는 상황에서 수도권을 중심으로 외국인이 국내 부동산을 매수하는 사례가 늘어남에 따라 외국인의 투기성 부동산 취득에 대한 우려가 크다. 이에 제21대 국회에서는 외국인에게 부동산 취득세와 양도소득세를 중과하는 것을 주요 내용으로 하는 다수의 「지방세법 일부개정법률안」과 「소득세법 일부개정법률안」이 발의되었으며, 외국인의 부동산 투기를 규제하기 위한 방안 마련을 다각도로 모색 중이다.

이 글에서는 우리나라의 외국인 국내 부동산 취득 제도의 연혁, 외국인의 국내 부동산 취득 현황 및 해외의 외국인 부동산 취득 관련 규제 사례를 살펴보고 외국인의 투기성 국내 부동산 취득 대응을 위한 정책적 과제를 검토해보고자 한다.

(보고서) 한국 밀레니얼 세대가 금융투자에 적극 나서는 이유

(※ 미래에셋은퇴연구소가 발간한 《밀레니얼 세대, 新투자인류의 출현》 보고서 내용 중 주요 부분 공유. 보고서 전체는 연구소 홈페이지에서 구할 수 있음)

Ⅰ. 투자 주역으로 떠오른 밀레니얼 세대

◉ 코로나19 사태 이후 전 세계 주요 주식시장에서 개인주식투자 열풍이 식지 않고 있으며, 젊은 경제활동인구인 2030 세대가 주도하는 특징을 보임

◉ 최근 젊은 세대의 개인주식투자 열풍은 기존 주식시장을 주도했던 기관과 외국인의 영향력을 낮추고 새로운 활력을 불어넣으며, 미래 핵심성장분야 중심의 ‘신경제(New Economy)’ 관련 주식에 대한 쏠림과 차별화를 심화시키는 중임

◉ 2030 연령층인 소위 ‘밀레니얼 세대’의 소비 및 투자 습성에 대한 자산시장 참여자들의 관심은 최근 수년간 전 세계 인구 증가와 함께 고조됐으며, 성장테마형(Thematic) ETF(상장지수펀드) 시장 등의 도입과 성장에도 큰 영향을 미쳤음

◉ 최근 심화되고 있는 저금리 기조는 이제 밀레니얼 세대들에게도 예금, 저축 대신 금융투자를 선택하도록 크게 유인하고 있는 것으로 파악됨

◉ 이 같은 상황에 즈음해서 우리나라 밀레니얼 세대가 글로벌 성장트렌드 변화 및 저금리 기조에 대응한 금융투자와 자산관리에 대해 충분한 관심과 실천의지 그리고 능력을 가지고 있는지 서베이를 통해 파악해 보고자 함

(보고서) 대한민국 50대 직장인의 은퇴자산 인식과 태도

(※ 미래에셋은퇴연구소가 발간한 "2020 미래에셋 은퇴라이프트렌드 조사보고서: 대한민국 50대 직장인의 은퇴자산 인식・태도 및 운용계획" 보고서 내용 중 요약 부분이다.)

⟪자산 현황 및 특징⟫

1. 자산의 규모와 구성

[자산 및 부채 규모]

50대 직장인 가계 총자산의 72.1%는 부동산으로 이루어져 있다. 평균 총 자산규모는 6억 6078만원인데, 그 중 부동산이 4억 7609만원, 금융자산은 1억 6794만원이다. 금융자산 중에서는 예적금/저축성보험(6780만원)과 사적연금(5139만원) 금액이 가장 컸다. 여기서 사적연금은 부부의 퇴직연금, 개인연금을 전부 합한 금액이다. 평균 부채 규모는 6987만원으로, 총자산에서 부채를 뺀 순자산은 5억 9091만원이다.

[분위별 자산 구성 특징]

자산규모가 가장 작은 1분위 가계의 경우, 자산 중 주택 비중이 유독 낮았다. 총자산 중 주택 비중은 50.7%로, 2~5분위(63.5~68.9%)에 비해 12.8~18.2%포인트 낮다. 이는 1분위 가계의 주택보유 비율이 56.6%로 타 분위에 비해 낮기 때문이다. 한편 자산규모가 커질수록 주택 외 부동산의 비중이 높아졌다. 5분위 가계의 자산 중 주택 외 부동산 비중은 11.2%로 타 분위 가계(2.6~6.3%)보다 2배에서 4배 가까이 컸다.

[지역별 자산 구성 특징]

수도권 가계와 비수도권 가계의 자산 규모를 가른 주요 요인은 주택의 가격이다. 수도권 가계의 평균 자산 규모는 7억 7148만원, 비수도권은 4억 9115만원으로, 수도권 가계가 약 2억 8천만원 정도 많은 자산을 보유하고 있다. 이 중 2억 1천만원 정도가 주택자산으로 인한 차이다. 수도권 가계가 보유한 주택자산은 평균 5억 685만원, 비수도권 가계는 2억 9340만원이었다. 수도권 가계가 비수도권 가계에 비해 많은 부채를 보유하고 있다는 점과 가구당 보유주택 수에 별 차이가 없다는 점으로 미루어 볼 때, 수도권과 비수도권 가계 간 자산 차이는 대체로 주택가격의 차이에서 비롯된 것으로 해석할 수 있다.

주택 수와 인구만으로 주택 시장을 평가할 수 없는 이유

주택 관련 통계를 언급할 때는 흔히 주택 수와 인구에 집중하곤 한다. 하지만 주택 시장을 규정짓고 주택 시장 변화를 논의할 때는 이 두 가지 이외에 훨씬 많고 다양한 요인을 고려해야 한다. 그중 하나가 소득이 늘면서 주택 소비자들의 기호가 양적, 질적으로 계속 변한다는 점이다. 30년 전만 해도 중간 소득 수준의 아기 있는 신혼부부(3인 가구)가 단칸방이나 방 2개짜리 아파트에 거주하는 사례도 많았고 거주자도 불편함을 느끼지 못했다.

하지만 소득이 늘면서 요즘에는 중간 소득 수준의 아기 있는 신혼부부는 방 3개짜리 작은 아파트는 좁다고 느끼는 경우가 많다. 좁아서 문제라는 것이 아니라 방 4개짜리나 3개라도 넓은 크기의 아파트로 이사하는 데 돈을 지불할 의향이 과거보다 크다는 것이다. 이런 특성을 무시한 채 주택 수와 인구 만으로 논의를 제한한다면 제대로 된 논의를 할 수 없다.

국내 통계만 보더라도 소득 수준이 늘면서 1인당 주거 면적이 느는 것이 확인되고 있다. 국토교통부 통계를 보면 1인당 주거 면적은 수도권의 경우 2006년에 1인당 24.4㎡에서 2014년 31.3㎡까지 매년 늘었다. 이후 등락을 보이면서 2018년 28.5㎡까지 소폭 낮아졌지만, 증가 추세가 꺾인 것으로 보이지는 않는다.

경제협력개발기구(OECD)의 1인당 방 수 통계를 보면 한국은 하위권에 속한다. G7 국가 가운데 이탈리아를 제외하고 모두 한국보다 주거 면적이 넓다. 1인당 주거 면적은 각국 가족제도와 문화적 특성 등에 영향을 받는 것으로 보이지만 한국의 국민 소득이 정점에 달했다거나 다른 확실한 문화적 특성이 아니라면 증가 추세는 유지될 것으로 보인다. 이것은 주거를 소비하는 소비자 입장에서 주거의 양과 질에 대한 성향이 고급화하는 것으로 봐야 한다. 인구와 주택 수가 특정 수준에 도달했다고 해서 더이상 주택을 지을 필요가 없다고 할 수 없는 이유다.

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(분석) 인구 고령화가 장기적으로 주택가격을 상승시키는 이유

빠른 인구 고령화 등 인구 구조 변화로 한국 주택가격은 하락해야 하는데도 최근 주택가격은 투기세력에 의해 상승하고 있다는 말을 듣곤 한다. 하지만 인구 고령화로 주택가격은 하락할 수밖에 없다는 말을 완벽하게 뒷받침하는 이론이 있는 것 같지는 않다. 그런 가운데 고령화와 주택가격에 대한 연구 결과가 한국주택금융공사 주택금융연구원에서 발표돼 주요 부분을 공유한다. 이 연구는 아주 최근의 실제 통계를 바탕으로 했다는 점에서 가치가 있다. 연구 경과 등 전문적인 내용은 보고서 전문을 참조하기 바란다.

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《서론》

한국의 주택시장은 사회·경제적 환경 변화와 함께 빠른 고령화로 인해 주택수요에 영향을 미치는 인구 및 가구 구조의 변화가 급격하게 나타나고 있다. 2005년 세계 최초로 초고령 사회(65세 이상이 총인구의 20% 이상)가 된 일본은 2018년 고령화율이 28.2%를 넘어서면서 빈 집이 늘고 집값이 급락하는 등 부작용이 나타나고 있다. 한국은 2018년 고령화율이 14.3%로 고령사회에 진입하였으며, 2026년에는 20%를 초과하면서 초고령 사회로 진입이 예상된다. 이에 따라 일본과 같은 주택시장 문제가 발생할 가능성이 확대되고 있다. 특히, 한국의 경우 1955년에서 1963년에 출생한 베이비붐 세대는 2015년 인구총조사 결과 전체 인구의 14.3%를 차지하고 있다. 그로 인해 1980년대 중반 베이비붐 세대가 주택시장에 본격적으로 진입하면서 주택수요가 급증하였다.