▩ 현재 주택시장은 회복기
매매가격과 거래량을 기반으로 추정한 우리나라 주택시장은 현재 회복기 내지는 회복기에서 활황기로 경기국면이 전환되는 시기인 것으로 판단된다. 현재 주택가격은 꾸준히 +GAP을 유지하고 있는 가운데 거래량도 과거에 비해 큰 폭의 증가세를 유지하고 있다. 이는 전형적인 주택경기 순환 모형에서의 회복기에 해당하는 모습이다. 다만, 가을 성수기 초입이라 할 수 있는 9월의 매매가격 및 거래량 상승폭이 7, 8월에 미치지 못하는 모습을 보이고 있어 지역에 따라서는 회복기에서 활황기로 접어들 가능성도 있다.
▩ 수도권은 전형적인 회복기 상태
지역별로 수도권은 주택가격의 +GAP이 꾸준히 유지되고 있고 거래량도 예년 대비 2배 가량 증가하는 모습을 보이고 있다. 가격 GAP과 거래량 증감으로 본 현재 수도권 주택시장은 회복국면에 위치한 것으로 판단된다. 9월 이후 +GAP이 축소되고 거래량 증가폭도 감소하고는 있지만 금융위기 이후 주택경기가 장기간 침체되어 가격하락 및 거래량 위축 등이 지속되었다는 점을 감안하면 기술적으로 현 경기국면을 유지할 가능성이 높다. 또한, 수도권은 비수도권에 비해 상대적으로 임차시장의 구조변화가 최근에 본격화되었다는 면에서 임차수요의 매매전환 압력도 더 큰 상황이다.
▩ 비수도권은 회복기에서 활황기로 전환되는 시점
반면, 지방광역시 등 비수도권의 경우 가격이 +GAP을 유지하고 있다고는 하나 GAP이 0.5미만이고 거래량 증가폭도 30%대에 불과하다. 이는 비수도권의 회복기 시작 시점이 수도권보다 빨랐던 것이 원인이다. 최근 비수도권 역시 가격 상승폭과 거래량 증가폭이 둔화되고 있다는 점을 고려하면 비수도권은 기술적으로 회복국면에서 활황국면으로 접어드는 지점에 놓여있다고 판단된다. 따라서 비수도권은 주택가격은 점진적으로 상승하나 상승폭은 감소하고, 거래량도 상대적으로 크게 줄어늘 가능성이 높다.
▩ ’16년 주택시장은 올해 수준의 활기는 어려울 전망
시장지표 및 경기국면 등을 종합하여 살펴볼 때 ’16년 주택시장은 가격 상승세가 지속되고 예년에 비해 비교적 거래도 활발할 것이지만 ’15년 수준의 활기를 기대하기는 어렵다고 전망된다. 임차인들의 매매전환과 같은 실수요는 여전히 왕성할 것이지만 공급급증에 따른 미분양 발생 가능성, 금융관리 강화 등으로 인해 단기 투자수요는 상당부분 위축될 가능성이 높기 때문이다.
▩ 가격상승 및 거래량 모두 올해보다는 다소 둔화
’16년 전국의 주택가격 상승률은 4.0%로 전망된다. 이는 올해보다 약 0.5%p 줄어든 것이다. 거래량 역시 110만호 이상 거래될 것으로 예상되는 올해보다 약 20% 정도 줄어든 95만호 수준으로 전망된다. 이러한 주택지표의 전반적인 위축은 지표의 추세가 가을 성수기임에도 여름보다 다소 악화되었고 대내외 환경요인 역시 올해보다 악화될 것으로 전망되기 때문이다. 특히 주택 공급 급증으로 미분양이 발생하거나 가격 상승세가 둔화되기 시작하면 수요자들의 수요심리도 급격히 위축되면서 주택시장이 예상보다 빠르게 위축될 가능성도 배제할 수 없다.
▩ 수도권 살수요 탄탄한 반면 투자수요 위축 가능성 높아
지역별로 수도권의 주택가격 상승률은 전국 평균과 유사한 4.0%로 전망된다. 주택의 공급 급증에 따른 부작용이 우려되기는 하나 임차시장의 구조변화에 따른 실수요자의 주택구입 압력은 여전할 것으로 예상되기 때문이다. 수도권의 경우 월세화가 진전되는 과정에 있기 때문에 임차인들의 주거비용 증가는 다른 지역에 비해 상대적으로 더 빠를 수 밖에 없어 한동안 자가전환 욕구는 클 것으로 예상된다. 다만, 주택가격 상승에 편승했던 단기 투자수요는 위축될 수 밖에 없어 하반기로 갈수록 가격 상승폭은 둔화될 것으로 전망된다.
▩ 비수도권 가격 급락 가능성 낮으나 대구 등은 상승폭 둔화될 가능성 높아
한편, 대구, 부산 등 지방광역시의 가격 상승추세가 갑자기 하락하거나 하는 일은 없을 것으로 전망된다. 대구 등은 3년째 연 10% 내외의 높은 상승률을 기록하고 있고 부산 일부 아파트의 경우 높은 청약경쟁률을 보인 분양사례가 있어 가격 급락의 우려가 큰 상태다. 그러나 IMF나 금융위기와 같은 외부 충격이 없는 한 주택가격은 추세에서 크게 벗어나지 않는 특성을 보인다는 점, 금융위기 전후 누적된 미분양으로 신규 택지지구 개발이 지연되면서 추가 분양 여력이 크게 감소했다는 점, 혁신도시 조성에 따른 구매력 있는 수요자의 이동 등을 고려하면 이들 지역의 가격이 급격한 하락을 보일 가능성은 매우 낮다. 다만, 대구 등은 장기간의 높은 가격 상승에 따른 경계심리 등이 작용하면서 올해보다는 상승폭이 다소 둔화될 가능성이 높다.
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