2017-01-15

(보고서) 2017년 주택시장 전망: 매매 전국 -0.2%, 거래량 전국 –7.1%

※ 한국감정원이 발간한 『2016년 부동산시장 동향 및 2017년 주택시장 전망』 보고서 가운데 2017년 주택시장 전망 부분을 공유한다. 다만 "2017년 부동산시장 전망 요인분석" 부분 가운데 국내 금리 인상을 전망하는 부분은 내 생각과 다소 다른 부분이 있다. 

즉 여기서 국내 기준금리가 미국 기준금리 인상에 따라 올해 인상될 수 있다는 식으로 언급돼 있지만 너무 기계적인 기준금리 인상을 전망한 것 같다는 생각이다. 즉, 미국 기준금리가 한국보다 높아진다고 해서 한국 기준금리가 인상될 것으로 전망하는 듯한 뉘앙스를 풍기고 있다. 하지만 꼭 그런 것은 아니라고 생각한다.

과거 자료를 보더라도 한국 기준금리가 미국보다 낮다고 해서 문제가 된다거나 한국 기준금리를 서둘러 인상할 압력이 된다고 생각하기는 힘들다. 물론 한국 기준금리가 미국 동향과 완전히 동떨어져 결정된다고 하기는 힘들겠지만 양국 기준금리 수준이 생각만큼 기계적으로 결정된다고 생각하기는 힘들다.

아래 그림을 보더라도 한국 기준금리가 미국보다 낮았던 시기가 있었으며 꽤 오래 이런 상황이 유지되기도 했다.

한편 임대수익률 등의 변화에 따라 고령자층의 주택 매매 참여가 활발해질 수 있다는 점을 지적한 부분은 눈여겨볼 만하다.

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《 2017년 주택시장 전망》

◈ (주택시장 전반) 국내 금리인상 가능성, 경기 둔화 등 대내외 경제 불확실성 지속과 주택담보대출 적정화 조치, 입주물량 증가 등의 영향으로 매매시장은 약보합세로 전환되고 전세시장은 안정세 전망

◈ (매매시장) 미 연준 기준금리 인상계획(‘16.12월 0.25% 인상, ’17년 연3회 추가 인상계획) 발표에 따라 국내 기준금리 변화 가능성이 높아 주택시장의 매수심리 위축이 예상되는 가운데 대내외 경제 불확실성 지속과 더불어 가계부채 관리, 대출규제 및 청약제도 조정 등 최근 부동산 규제 정책시행, 공급물량 증가가 매매시장 하방 위험요인으로 작용하며 하락세로 전환
⇒ (주택 매매가격)  매매가격은 전국 -0.2% 하락, 거래량은 전국 –7.1% 로 감소 전망 
◈ (전세시장) 국지적인 입주물량 증가로 전세물량이 집중되는 수급불균형 지역도 발생할 것으로 예상되는 가운데 수급상황에 따라 지역별 전세시장은 양극화 현상이 뚜렷할 것으로 보이고 매매시장 약보합세와 전세 신규공급이 꾸준하게 이어지며 올해도 큰 폭의 상승 없이 안정세를 유지
⇒ (주택 전세가격) 전국 0.3% 상승 전망

《2017년 부동산시장 전망 요인분석》

■ 금리인상 가능성

ㅇ 미국 경기회복 전망에 따라 인플레이션 상승 압력을 물가안정 목표 수준으로 맞추기 위해 `16년 12월 기준금리 인상, `17년 3회 인상이 될 것으로 전망되는 상황

ㅇ 자본유출 방지를 위해 기준금리를 인상할 필요성이 제기되지만 물가 하락, 실업률 상승의 경기 하방 압력이 증가하는 상황으로 통화정책의 시기는 예단하기 어려움

ㅇ 8.25대책의 영향력으로 7월까지 하락하던 주택담보대출금리는 8월부터 상승하기 시작하였으며, 금리 상향조정 시 주택시장에 미치는 영향은 대출금 원리금 상환 부담이 가중되어 주택시장에 미칠 영향은 부정적임

ㅇ 기준금리 인상 시, ‘16년 11월 1.3% 수준의 인플레이션율은 하락할 유인이 있고, 가계부채(’16년 1/4분기 기준 1,158조원)의 원리금상환 부담증가로 인한 자산시장 침체 가능성이 있음으로 금융위원회의 통화정책에 주목해야 하는 상황이며, 한국의 기준금리 인상 시점은 미국과 한국의 금리 수준이 역전되는 ‘17년 하반기 이후로 전망

■ 정부 부동산정책 영향

ㅇ 11.3대책은 서울, 경기․부산 중 일부지역, 세종시 등의 맞춤형 청약제도 조정(전매제한기간 강화, 1순위 및 재당첨 제한) 및 과도한 단기 투자수요를 관리하여 국지적인 시장과열을 완화한다는 내용으로서, 대책발표 후 청약시장 주요 조정지역(강남3구 및 수도권 일부 지역)에서 청약경쟁률이 감소하는 양상임
- ‘16.12월 청약경쟁률은 전국 7.5:1로 부산, 대구, 제주를 제외하면 한 자리수로 낮아졌으며, 특히 서울과 경기는 각각 7.4:1, 3.6:1로 나타남
ㅇ 청약경쟁률은 미래의 자산가치 상승에 관한 기대감이 작용하는 특성이 있는 만큼 ’17년부터 시행되는 총부채원리금상환비율(DSR), 잔금대출 규제 강화 등의 영향으로 전국적인 청약 열기는 당분간 진정될 것으로 예상

■ 주택입주물량

ㅇ 예상 준공물량은 단순 추계결과 `17년 34.5만호, `18년 49.7만호, 조사기반 추계결과 `17년 36.2만호, `18년 42.1만호 수준임


■ 에코세대 및 고령층의 주택매매 증가

ㅇ 35~44세까지의 아파트매매가 다른 연령대 대비 가장 많은 부분을 차지하고 있으며, 60세 이상의 연령층도 아파트 매매거래량이 증가 추이

ㅇ 해당 연령대 인구수 대비 매매거래량은 35~39세 연령층이 가장 활발한 거래를 하는 반면, 60~64세 연령대는 가장 빠른 속도로 매매거래 증가

ㅇ 65세 이상 고령층도 인구유입이 증가하면서 지속적으로 매매거래 증가 추세

ㅇ 임대 투자수익률이 매매거래에 미치는 영향에 관하여 지역, 면적 등 매매거래에 영향을 미치는 요소들을 통제한 계량모형을 구축하여 분석한 결과,
- 60~64세 연령에서는 실질 투자수익률이 1%p 상승시 아파트 매매가 3.4% 증가, 65세 이상 연령에서도 4.5% 증가하는 것으로 분석되어 고령층에서 실질 투자수익률에 강한 반응을 보이는 것으로 분석됨
- 이를 통해 통상적으로 매수가 줄어들 것으로 판단되었던 고령층의 매수 증가는 고령층의 인식 변화와 저금리에 따른 상대적인 투자수익률 상승에 따른 것으로 분석됨


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