※ 한국 경제의 현재 최대 잠재 리스크 중 하나인 부동산 PF 부실화 문제에 대한 정부 대응과 최근 상황을 정리한 삼성증권 보고서 내용이다. 지난주 나온 자료인데 잘 정리돼 있어서 공유한다.
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| (사진 출처: m.post.naver.com) |
단순 만기연장에서 선별적 만기연장으로: 4월, 전 업권의 대주단 협약으로 PF 만기연장이 시작됐으나 다음 이유로 이제 단순 연장이 지속될 가능성은 낮아졌다고 판단. (1) 현재 대부분의 브릿지론은 1회 이상의 만기 연장의 이력을 가지게 된 데다, 3회 이상 만기 연장 사업장은 이자비용 누적으로 사업성이 더욱 저하됨. (2) 대주단 내 선순위 투자자는 EOD(기한이익상실)로 부동산의 경공매 처분이 이뤄지더라도 선순위 대출은 회수 가능성이 높음. 즉, 이들은 부실의 이연보다 적극적인 PF 연체율 관리로 유동성 확보에 나설 가능성이 높아짐. 최근 새마을금고가 선순위로 참여한 '르피에드 청담'의 만기연장 실패가 그 예로 3차례 만기연장 이력을 가진 사업장. 이처럼 선순위 대주들이 선별적 만기연장에 나설 경우 부실 PF가 정리되고 신규 PF가 추진될 수 있는 환경이 마련되겠으나 리스크 역시 표면화될 수 있음.
정책도 유동성 공급에서 사업 재구조화로: 정상화 과정이 PF 시장 경색을 야기하지 않기 위해서는 PF 조정위, 정상화펀드 등을 통한 빠른 사업 재구조화와 '뉴 머니' 유입이 필요. PF 정상화펀드 규모는 1조원에서 2조원으로 확대됐고 정상화펀드의 인수 사업장에는 주금공의 PF 보증 우대 등 인센티브 부여. 또한 정부는 민관합동 PF 조정위원회 가동을 본격화. 2일 열린 1차 실무회의에서 조정 신청사업 34건 중 고양시 문화복합단지사업 등 15건을 우선 사업으로 추리고 조정안 검토. 이후 부동산원, 국토연구원이 협의해 조정안 마련 → 2차 실무위 검토 → 11월말 본회의에 조정안 상정의 순서로 조정이 이뤄질 것. 이번 PF 조정위는 단기에 사업환경이 급변하며 시공사의 공사비 증액 요청이 증가해 금융위기 이후 10년 만에 재가동. 그간 단기 유동성 공급에 집중했던 PF 정책도 사업 재구조화로 전환함을 의미
PF 리스크 표면화 시 예상 경로: PF 부실화 시 시장에 미치는 영향은 참여 주체에 따라 직접적, 간접적 측면에서 나타날 전망. (1) 간접적 영향: 새마을금고, 저축은행 등 수신기능이 있는 주체는 PF 채권 회수가 더딘 가운데 예금 이탈 시 유동성 부족으로 금융시장 불안을 야기. (2) 직접적 영향: 여전채, 회사채 등으로 자금을 조달하는 여전사, 시공사 등은 PF 이벤트 증가 시 회사채 발행이 어려워지거나 조달금리 급등으로 자금시장에 부정적 영향을 야기할 수 있음. PF 참여자의 유동성이 충분한 가운데 PF 재구조화와 사업장 정리가 이뤄진다면 시장충격을 최소화하며 연착륙이 예상됨. 역으로 금융시장이 불안한 가운데 PF 만기 연장에 실패하는 사례가 단기에 급증할 경우, PF 리스크는 시장 전반으로 확산될 수 있음
충격은 줄일 수 있어도 정상화까지 장시간 소요: 그간 수차례 위기를 겪으며 학습효과가 남아, 각종 위기 시마다 정책적 지원이 효과를 발휘하고 있음. 그러나 금융위기 당시 PF 위기는 공급 과잉에 기인했다면 지금은 인플레이션에 따른 공사비와 금리 상승 등 원가 급등으로 사업성 저하가 심화되었다는 점이 구조적 차이점. 일종의 이벤트로 단기에 진압되었던 2022년의 레고랜드 사태와도 다른 복합적 문제. 정책 효과와 사업 재구조화의 노력으로 과거 대비 충격의 폭은 축소되고 극단적 상황으로 갈 가능성은 낮지만 완전한 정상화까지는 긴 시간이 소요될 전망
